2017年,150個(gè)城市綜合體。不論是在建還是建成,都會(huì)讓2008年城中村改造之后的昆明,再一次擔(dān)憂地產(chǎn)供給的洶涌。
上一次是住宅,這一次,是商業(yè)寫字樓。700萬人口的城市,可以容納多少商業(yè)和寫字樓?
分流的人氣、不溫不火的運(yùn)營、最撓頭的商管公司、誰痛誰知道的商業(yè)主……商業(yè)擴(kuò)張,人氣成為真正捉襟見肘的軟肋。
寫字樓,在以城市綜合體開發(fā)為主的格局下,放量在所難免,而這一次來得尤為迅速。談及寫字樓銷售,地產(chǎn)企業(yè)沒了輕松的情緒,“差異化不明顯,同質(zhì)產(chǎn)品上市體量龐大,所有人都有壓力,只是問題大小而已?!?br/> “投資100多萬元,100平方米,現(xiàn)在可以租30~40元/平方米/月?!蹦蟻嗭L(fēng)情·第壹國際的業(yè)主盤算,“除了租金客觀,物業(yè)增值很快?,F(xiàn)在估價(jià)不會(huì)低于18000元/平方米。”
作為正宗投資品,這樣的機(jī)會(huì)總是不多。不知從何時(shí)起,寫字樓的售賣單位,以層和棟來計(jì)算。
最典型的是中石油和中移動(dòng)分別入駐南亞風(fēng)情·第壹城和廣福城的整棟寫字樓。
世博會(huì)期間放量的寫字樓,昆明用了10年時(shí)間消化。多年前被業(yè)內(nèi)人士稱為“暴食一頓,消化十年。”“無論從交通、車位、設(shè)計(jì)、物管方面說,都不能滿足企業(yè)發(fā)展需要。”仁澤地產(chǎn)公共關(guān)系部總監(jiān)李程認(rèn)為,中大企業(yè)改善辦公環(huán)境的動(dòng)力很強(qiáng),整層、整棟租賃和購買的需求旺盛。
相比住宅產(chǎn)品,寫字樓在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目品質(zhì)、相關(guān)配套、商務(wù)金融氛圍等方面都處于較高水準(zhǔn),投資屬性更強(qiáng)。
“做成小面積隔間的寫字樓雖然總價(jià)下來了,客群增加了,但拆散之后的銷售壓力在后面,零散產(chǎn)品不能滿足大客戶需求,再加上位置不好,小投資者也會(huì)有顧慮?!比诔墙痣A相關(guān)負(fù)責(zé)人說出了很多開發(fā)企業(yè)銷售的矛盾點(diǎn)。
與散客投資不同,大資金整層、整棟購買寫字樓后進(jìn)行融資,既持有物業(yè)又能夠得到資金,開發(fā)企業(yè)也很快完成銷售,是多方共贏。
不過,最近寫字樓意向客戶卻有點(diǎn)“穩(wěn)坐釣魚船”的意思。
“有點(diǎn)風(fēng)浪起的意思,很多配有寫字樓的地產(chǎn)項(xiàng)目都給我打電話,約我到現(xiàn)場看看寫字樓,條件優(yōu)惠?!弊龉こ坛錾淼膹埧傆幸赓徺I寫字樓,“城市向南發(fā)展,我也準(zhǔn)備在南邊購置寫字樓,萬達(dá)廣場、潤城等項(xiàng)目都看過,也覺得很好,不過最近又有很多開發(fā)商打電話邀約,也有誠意給出更為優(yōu)惠的條件,就開始猶豫了。是不是可以慢慢挑一下?”
數(shù)字壓力
風(fēng)之鈴地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,2013年,昆明市寫字樓的供應(yīng)量達(dá)到1858萬平方米;2014年、2015年新增的寫字樓體量預(yù)計(jì)將達(dá)到853萬平方米。
市場需求不可能如供給一樣放量暴漲,投資客戶有了更多選擇空間、更大議價(jià)能力,其閑庭信步的姿態(tài),也就不難理解。
按照區(qū)域統(tǒng)計(jì),2013年~2015年,昆明寫字樓供給分布為:市中心231萬平方米,東市區(qū)211萬平方米,西市區(qū)500萬平方米,南市區(qū)1089萬平方米,北市區(qū)的267萬平方米,呈貢新區(qū)的413萬平方米。
從目前城中村改造情況來看,昆明382個(gè)城中村有229個(gè)城中村已面向市場,再加上城中村改造項(xiàng)目的完成日期也由原來的2013年底推遲至2015年底,政府也加大了政策支持力度。有專家預(yù)計(jì),到2016年,昆明寫字樓的供應(yīng)將達(dá)到峰值。
“只是感覺寫字樓突然多了起來,還沒有什么概念,數(shù)據(jù)太驚人了。即便是重慶,寫字樓放量也沒有這么大,昆明短短3年時(shí)間,竟然有2600萬平方米的寫字樓出來,那可要好好研究一下,購買計(jì)劃要仔細(xì)制定?!鄙藤Q(mào)公司文總開始盤算。
“150座城市綜合體,700萬人口,簡單推算為每個(gè)城市綜合體100萬平方米,住宅占60%,商業(yè)和寫字樓各占20%,僅這一數(shù)據(jù)演算,寫字樓面積就達(dá)到3000萬平方米,人均面積為4平方米?!蔽目傊边粕?。
從南亞風(fēng)情·第壹城到欣都龍城,再到金平果寫字樓、七彩俊園寫字樓,期間眾多寫字樓項(xiàng)目都有整棟引進(jìn)企業(yè)總部,客戶整層購買的業(yè)績,也表明昆明對寫字樓市場的需求強(qiáng)勁,可需求卻是不斷被消化,時(shí)至今年,寫字樓市場是否還如此前般炙手可熱?
“現(xiàn)在壓力很大,未來也不可小視?!本G地香港集團(tuán)助理總裁許文珉在綠地云都會(huì)開盤現(xiàn)場坦言,“開盤貨包不大,以試水為主,寫字樓不比住宅,壓力不小?!?br/> 銷售壓力,對只剩1棟寫字樓的廣福城,沒有太多感覺?!耙?yàn)榇媪坎欢啵偌由蠌V福城將會(huì)在寫字樓產(chǎn)品的差異化方面下足工夫,讓產(chǎn)品競爭力大一些,所以并不擔(dān)心?!奔蓮V福策劃部經(jīng)理孫暉很坦然。
保持如此心境的地產(chǎn)企業(yè)或許是少數(shù),近期市場釋放的信息,也大有深意。
不久前,昆明西山區(qū)推出《加快樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持獎(jiǎng)勵(lì)辦法》,并成立總部、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)制定樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策措施并組織實(shí)施。
該辦法分三大類對企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì):一是樓宇投資經(jīng)營主體,設(shè)納稅、固定資產(chǎn)投資、招商入駐、特色樓宇、設(shè)立物業(yè)公司和管理服務(wù)6類獎(jiǎng)勵(lì)。二是商務(wù)樓宇入駐企業(yè),按納稅金額分7類進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),企業(yè)最高可獲實(shí)繳稅額3‰的獎(jiǎng)勵(lì),且50%的獎(jiǎng)金用于獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)法人代表。三是總部企業(yè),設(shè)財(cái)政、增資、搬遷企業(yè)和用房補(bǔ)貼4類獎(jiǎng)勵(lì)等。
在商務(wù)寫字樓放量數(shù)字巨大的背景下,以稅收等政策刺激企業(yè)入駐,在大環(huán)境下,對區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓的競爭優(yōu)勢有了不小提升。
吸引力在哪
對于寫字樓的評價(jià),業(yè)內(nèi)很注重血統(tǒng)。
“此前一位客戶手持4000萬元,只求大品牌高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓?!北@颇现脴I(yè)總經(jīng)理廖志勇說,強(qiáng)調(diào)血統(tǒng),是對開發(fā)企業(yè)建筑形態(tài)、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、科技理念等標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同。就像廣州中信大廈,1997年建成至今,仍為廣州地標(biāo)建筑。
落位昆明,保利中心、萬達(dá)雙塔,未來的綠地中心等均有品牌地產(chǎn)企業(yè)的純正血統(tǒng),吸引力自不必說,對投資者而言,把握市場需求的產(chǎn)品,也是魅力所在。
“創(chuàng)業(yè)大廈或許也是一個(gè)出路?!崩畛陶J(rèn)為,寫字樓不一定非要高大上,要挖掘市場經(jīng)濟(jì)中的新增亮點(diǎn),比如物流鏈企業(yè)。
物流鏈企業(yè)往往是微小的,需求也僅為一張辦公桌、一部電話、一臺電腦和碩大的倉儲(chǔ)空間?!捌髽I(yè)雖小,但現(xiàn)金流充裕、數(shù)量眾多。如果能夠設(shè)計(jì)出租金低、功能性強(qiáng)的產(chǎn)品,差異化競爭優(yōu)勢就非常明顯。”
寫字樓更為細(xì)分的服務(wù)延伸也是大有文章可做。李程介紹,寫字樓商務(wù)中心是比較常見的功能,更為深層次的服務(wù)即企業(yè)不做會(huì)客室、電話視頻會(huì)議室、茶歇區(qū)等功能空間,由整棟寫字樓為進(jìn)駐的企業(yè)提供,入駐企業(yè)僅需租賃基礎(chǔ)辦公室即可。
在此基礎(chǔ)上,更有企業(yè)承租寫字樓后,進(jìn)行統(tǒng)一裝修、采購設(shè)備,真正實(shí)現(xiàn)拎包入住后,企業(yè)按月支付房租,免去企業(yè)初期裝修、購買設(shè)備、更換電腦等投入,寫字樓市場服務(wù)功能更為細(xì)化。
商務(wù)寫字樓,在同質(zhì)化產(chǎn)品中,挖掘差異性賣點(diǎn),附加個(gè)性化服務(wù),是最容易提出,卻是最考人的落地工夫。天量數(shù)字面前,沒有投機(jī)取巧的時(shí)間和心存僥幸的機(jī)會(huì)。