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各地寫(xiě)字樓同質(zhì)產(chǎn)品上市體量龐大

作者: zhushican 日期: 今天更新 人氣: - 評論: 0

  2017年,150個(gè)城市綜合體。不論是在建還是建成,都會(huì )讓2008年城中村改造之后的昆明,再一次擔憂(yōu)地產(chǎn)供給的洶涌。
  上一次是住宅,這一次,是商業(yè)寫(xiě)字樓。700萬(wàn)人口的城市,可以容納多少商業(yè)和寫(xiě)字樓?
  分流的人氣、不溫不火的運營(yíng)、最撓頭的商管公司、誰(shuí)痛誰(shuí)知道的商業(yè)主……商業(yè)擴張,人氣成為真正捉襟見(jiàn)肘的軟肋。
  寫(xiě)字樓,在以城市綜合體開(kāi)發(fā)為主的格局下,放量在所難免,而這一次來(lái)得尤為迅速。談及寫(xiě)字樓銷(xiāo)售,地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)了輕松的情緒,“差異化不明顯,同質(zhì)產(chǎn)品上市體量龐大,所有人都有壓力,只是問(wèn)題大小而已?!?br/>  “投資100多萬(wàn)元,100平方米,現在可以租30~40元/平方米/月?!蹦蟻嗭L(fēng)情·第壹國際的業(yè)主盤(pán)算,“除了租金客觀(guān),物業(yè)增值很快?,F在估價(jià)不會(huì )低于18000元/平方米?!?br/>  作為正宗投資品,這樣的機會(huì )總是不多。不知從何時(shí)起,寫(xiě)字樓的售賣(mài)單位,以層和棟來(lái)計算。
  最典型的是中石油和中移動(dòng)分別入駐南亞風(fēng)情·第壹城和廣福城的整棟寫(xiě)字樓。
  世博會(huì )期間放量的寫(xiě)字樓,昆明用了10年時(shí)間消化。多年前被業(yè)內人士稱(chēng)為“暴食一頓,消化十年?!薄盁o(wú)論從交通、車(chē)位、設計、物管方面說(shuō),都不能滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展需要?!比蕽傻禺a(chǎn)公共關(guān)系部總監李程認為,中大企業(yè)改善辦公環(huán)境的動(dòng)力很強,整層、整棟租賃和購買(mǎi)的需求旺盛。
  相比住宅產(chǎn)品,寫(xiě)字樓在產(chǎn)品設計、項目品質(zhì)、相關(guān)配套、商務(wù)金融氛圍等方面都處于較高水準,投資屬性更強。
  “做成小面積隔間的寫(xiě)字樓雖然總價(jià)下來(lái)了,客群增加了,但拆散之后的銷(xiāo)售壓力在后面,零散產(chǎn)品不能滿(mǎn)足大客戶(hù)需求,再加上位置不好,小投資者也會(huì )有顧慮?!比诔墙痣A相關(guān)負責人說(shuō)出了很多開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的矛盾點(diǎn)。
  與散客投資不同,大資金整層、整棟購買(mǎi)寫(xiě)字樓后進(jìn)行融資,既持有物業(yè)又能夠得到資金,開(kāi)發(fā)企業(yè)也很快完成銷(xiāo)售,是多方共贏(yíng)。
  不過(guò),最近寫(xiě)字樓意向客戶(hù)卻有點(diǎn)“穩坐釣魚(yú)船”的意思。
  “有點(diǎn)風(fēng)浪起的意思,很多配有寫(xiě)字樓的地產(chǎn)項目都給我打電話(huà),約我到現場(chǎng)看看寫(xiě)字樓,條件優(yōu)惠?!弊龉こ坛錾淼膹埧傆幸赓徺I(mǎi)寫(xiě)字樓,“城市向南發(fā)展,我也準備在南邊購置寫(xiě)字樓,萬(wàn)達廣場(chǎng)、潤城等項目都看過(guò),也覺(jué)得很好,不過(guò)最近又有很多開(kāi)發(fā)商打電話(huà)邀約,也有誠意給出更為優(yōu)惠的條件,就開(kāi)始猶豫了。是不是可以慢慢挑一下?”
  數字壓力
  風(fēng)之鈴地產(chǎn)研究中心的數據顯示,2013年,昆明市寫(xiě)字樓的供應量達到1858萬(wàn)平方米;2014年、2015年新增的寫(xiě)字樓體量預計將達到853萬(wàn)平方米。
  市場(chǎng)需求不可能如供給一樣放量暴漲,投資客戶(hù)有了更多選擇空間、更大議價(jià)能力,其閑庭信步的姿態(tài),也就不難理解。
  按照區域統計,2013年~2015年,昆明寫(xiě)字樓供給分布為:市中心231萬(wàn)平方米,東市區211萬(wàn)平方米,西市區500萬(wàn)平方米,南市區1089萬(wàn)平方米,北市區的267萬(wàn)平方米,呈貢新區的413萬(wàn)平方米。
  從目前城中村改造情況來(lái)看,昆明382個(gè)城中村有229個(gè)城中村已面向市場(chǎng),再加上城中村改造項目的完成日期也由原來(lái)的2013年底推遲至2015年底,政府也加大了政策支持力度。有專(zhuān)家預計,到2016年,昆明寫(xiě)字樓的供應將達到峰值。
  “只是感覺(jué)寫(xiě)字樓突然多了起來(lái),還沒(méi)有什么概念,數據太驚人了。即便是重慶,寫(xiě)字樓放量也沒(méi)有這么大,昆明短短3年時(shí)間,竟然有2600萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓出來(lái),那可要好好研究一下,購買(mǎi)計劃要仔細制定?!鄙藤Q公司文總開(kāi)始盤(pán)算。
  “150座城市綜合體,700萬(wàn)人口,簡(jiǎn)單推算為每個(gè)城市綜合體100萬(wàn)平方米,住宅占60%,商業(yè)和寫(xiě)字樓各占20%,僅這一數據演算,寫(xiě)字樓面積就達到3000萬(wàn)平方米,人均面積為4平方米?!蔽目傊边粕?。
  從南亞風(fēng)情·第壹城到欣都龍城,再到金平果寫(xiě)字樓、七彩俊園寫(xiě)字樓,期間眾多寫(xiě)字樓項目都有整棟引進(jìn)企業(yè)總部,客戶(hù)整層購買(mǎi)的業(yè)績(jì),也表明昆明對寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求強勁,可需求卻是不斷被消化,時(shí)至今年,寫(xiě)字樓市場(chǎng)是否還如此前般炙手可熱?
  “現在壓力很大,未來(lái)也不可小視?!本G地香港集團助理總裁許文珉在綠地云都會(huì )開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)坦言,“開(kāi)盤(pán)貨包不大,以試水為主,寫(xiě)字樓不比住宅,壓力不小?!?br/>  銷(xiāo)售壓力,對只剩1棟寫(xiě)字樓的廣福城,沒(méi)有太多感覺(jué)?!耙驗榇媪坎欢?,再加上廣福城將會(huì )在寫(xiě)字樓產(chǎn)品的差異化方面下足工夫,讓產(chǎn)品競爭力大一些,所以并不擔心?!奔蓮V福策劃部經(jīng)理孫暉很坦然。
  保持如此心境的地產(chǎn)企業(yè)或許是少數,近期市場(chǎng)釋放的信息,也大有深意。
  不久前,昆明西山區推出《加快樓宇經(jīng)濟和總部經(jīng)濟發(fā)展扶持獎勵辦法》,并成立總部、樓宇經(jīng)濟發(fā)展工作領(lǐng)導小組,負責制定樓宇經(jīng)濟和總部經(jīng)濟發(fā)展政策措施并組織實(shí)施。
  該辦法分三大類(lèi)對企業(yè)進(jìn)行獎勵:一是樓宇投資經(jīng)營(yíng)主體,設納稅、固定資產(chǎn)投資、招商入駐、特色樓宇、設立物業(yè)公司和管理服務(wù)6類(lèi)獎勵。二是商務(wù)樓宇入駐企業(yè),按納稅金額分7類(lèi)進(jìn)行獎勵,企業(yè)最高可獲實(shí)繳稅額3‰的獎勵,且50%的獎金用于獎勵企業(yè)法人代表。三是總部企業(yè),設財政、增資、搬遷企業(yè)和用房補貼4類(lèi)獎勵等。
  在商務(wù)寫(xiě)字樓放量數字巨大的背景下,以稅收等政策刺激企業(yè)入駐,在大環(huán)境下,對區域內商務(wù)寫(xiě)字樓的競爭優(yōu)勢有了不小提升。
  吸引力在哪
  對于寫(xiě)字樓的評價(jià),業(yè)內很注重血統。
  “此前一位客戶(hù)手持4000萬(wàn)元,只求大品牌高標準寫(xiě)字樓?!北@颇现脴I(yè)總經(jīng)理廖志勇說(shuō),強調血統,是對開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑形態(tài)、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、科技理念等標準的認同。就像廣州中信大廈,1997年建成至今,仍為廣州地標建筑。
  落位昆明,保利中心、萬(wàn)達雙塔,未來(lái)的綠地中心等均有品牌地產(chǎn)企業(yè)的純正血統,吸引力自不必說(shuō),對投資者而言,把握市場(chǎng)需求的產(chǎn)品,也是魅力所在。
  “創(chuàng )業(yè)大廈或許也是一個(gè)出路?!崩畛陶J為,寫(xiě)字樓不一定非要高大上,要挖掘市場(chǎng)經(jīng)濟中的新增亮點(diǎn),比如物流鏈企業(yè)。
  物流鏈企業(yè)往往是微小的,需求也僅為一張辦公桌、一部電話(huà)、一臺電腦和碩大的倉儲空間?!捌髽I(yè)雖小,但現金流充裕、數量眾多。如果能夠設計出租金低、功能性強的產(chǎn)品,差異化競爭優(yōu)勢就非常明顯?!?br/>  寫(xiě)字樓更為細分的服務(wù)延伸也是大有文章可做。李程介紹,寫(xiě)字樓商務(wù)中心是比較常見(jiàn)的功能,更為深層次的服務(wù)即企業(yè)不做會(huì )客室、電話(huà)視頻會(huì )議室、茶歇區等功能空間,由整棟寫(xiě)字樓為進(jìn)駐的企業(yè)提供,入駐企業(yè)僅需租賃基礎辦公室即可。
  在此基礎上,更有企業(yè)承租寫(xiě)字樓后,進(jìn)行統一裝修、采購設備,真正實(shí)現拎包入住后,企業(yè)按月支付房租,免去企業(yè)初期裝修、購買(mǎi)設備、更換電腦等投入,寫(xiě)字樓市場(chǎng)服務(wù)功能更為細化。
  商務(wù)寫(xiě)字樓,在同質(zhì)化產(chǎn)品中,挖掘差異性賣(mài)點(diǎn),附加個(gè)性化服務(wù),是最容易提出,卻是最考人的落地工夫。天量數字面前,沒(méi)有投機取巧的時(shí)間和心存僥幸的機會(huì )。

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