各地寫字樓同質(zhì)產(chǎn)品上市體量龐大

  2017年，150個(gè)城市綜合體。不論是在建還是建成，都會(huì)讓2008年城中村改造之后的昆明，再一次擔(dān)憂地產(chǎn)供給的洶涌。
　　上一次是住宅，這一次，是商業(yè)寫字樓。700萬人口的城市，可以容納多少商業(yè)和寫字樓?
　　分流的人氣、不溫不火的運(yùn)營(yíng)、最撓頭的商管公司、誰痛誰知道的商業(yè)主……商業(yè)擴(kuò)張，人氣成為真正捉襟見肘的軟肋。
　　寫字樓，在以城市綜合體開發(fā)為主的格局下，放量在所難免，而這一次來得尤為迅速。談及寫字樓銷售，地產(chǎn)企業(yè)沒了輕松的情緒，“差異化不明顯，同質(zhì)產(chǎn)品上市體量龐大，所有人都有壓力，只是問題大小而已?！?br/>　　“投資100多萬元，100平方米，現(xiàn)在可以租30～40元/平方米/月。”南亞風(fēng)情·第壹國(guó)際的業(yè)主盤算，“除了租金客觀，物業(yè)增值很快?，F(xiàn)在估價(jià)不會(huì)低于18000元/平方米?！?br/>　　作為正宗投資品，這樣的機(jī)會(huì)總是不多。不知從何時(shí)起，寫字樓的售賣單位，以層和棟來計(jì)算。
　　最典型的是中石油和中移動(dòng)分別入駐南亞風(fēng)情·第壹城和廣福城的整棟寫字樓。
　　世博會(huì)期間放量的寫字樓，昆明用了10年時(shí)間消化。多年前被業(yè)內(nèi)人士稱為“暴食一頓，消化十年?！薄盁o論從交通、車位、設(shè)計(jì)、物管方面說，都不能滿足企業(yè)發(fā)展需要?！比蕽傻禺a(chǎn)公共關(guān)系部總監(jiān)李程認(rèn)為，中大企業(yè)改善辦公環(huán)境的動(dòng)力很強(qiáng)，整層、整棟租賃和購(gòu)買的需求旺盛。
　　相比住宅產(chǎn)品，寫字樓在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目品質(zhì)、相關(guān)配套、商務(wù)金融氛圍等方面都處于較高水準(zhǔn)，投資屬性更強(qiáng)。
　　“做成小面積隔間的寫字樓雖然總價(jià)下來了，客群增加了，但拆散之后的銷售壓力在后面，零散產(chǎn)品不能滿足大客戶需求，再加上位置不好，小投資者也會(huì)有顧慮?！比诔墙痣A相關(guān)負(fù)責(zé)人說出了很多開發(fā)企業(yè)銷售的矛盾點(diǎn)。
　　與散客投資不同，大資金整層、整棟購(gòu)買寫字樓后進(jìn)行融資，既持有物業(yè)又能夠得到資金，開發(fā)企業(yè)也很快完成銷售，是多方共贏。
　　不過，最近寫字樓意向客戶卻有點(diǎn)“穩(wěn)坐釣魚船”的意思。
　　“有點(diǎn)風(fēng)浪起的意思，很多配有寫字樓的地產(chǎn)項(xiàng)目都給我打電話，約我到現(xiàn)場(chǎng)看看寫字樓，條件優(yōu)惠。”做工程出身的張總有意購(gòu)買寫字樓，“城市向南發(fā)展，我也準(zhǔn)備在南邊購(gòu)置寫字樓，萬達(dá)廣場(chǎng)、潤(rùn)城等項(xiàng)目都看過，也覺得很好，不過最近又有很多開發(fā)商打電話邀約，也有誠(chéng)意給出更為優(yōu)惠的條件，就開始猶豫了。是不是可以慢慢挑一下?”
　　數(shù)字壓力
　　風(fēng)之鈴地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年，昆明市寫字樓的供應(yīng)量達(dá)到1858萬平方米;2014年、2015年新增的寫字樓體量預(yù)計(jì)將達(dá)到853萬平方米。
　　市場(chǎng)需求不可能如供給一樣放量暴漲，投資客戶有了更多選擇空間、更大議價(jià)能力，其閑庭信步的姿態(tài)，也就不難理解。
　　按照區(qū)域統(tǒng)計(jì)，2013年～2015年，昆明寫字樓供給分布為：市中心231萬平方米，東市區(qū)211萬平方米，西市區(qū)500萬平方米，南市區(qū)1089萬平方米，北市區(qū)的267萬平方米，呈貢新區(qū)的413萬平方米。
　　從目前城中村改造情況來看，昆明382個(gè)城中村有229個(gè)城中村已面向市場(chǎng)，再加上城中村改造項(xiàng)目的完成日期也由原來的2013年底推遲至2015年底，政府也加大了政策支持力度。有專家預(yù)計(jì)，到2016年，昆明寫字樓的供應(yīng)將達(dá)到峰值。
　　“只是感覺寫字樓突然多了起來，還沒有什么概念，數(shù)據(jù)太驚人了。即便是重慶，寫字樓放量也沒有這么大，昆明短短3年時(shí)間，竟然有2600萬平方米的寫字樓出來，那可要好好研究一下，購(gòu)買計(jì)劃要仔細(xì)制定?！鄙藤Q(mào)公司文總開始盤算。
　　“150座城市綜合體，700萬人口，簡(jiǎn)單推算為每個(gè)城市綜合體100萬平方米，住宅占60%，商業(yè)和寫字樓各占20%，僅這一數(shù)據(jù)演算，寫字樓面積就達(dá)到3000萬平方米，人均面積為4平方米?！蔽目傊边粕?。
　　從南亞風(fēng)情·第壹城到欣都龍城，再到金平果寫字樓、七彩俊園寫字樓，期間眾多寫字樓項(xiàng)目都有整棟引進(jìn)企業(yè)總部，客戶整層購(gòu)買的業(yè)績(jī)，也表明昆明對(duì)寫字樓市場(chǎng)的需求強(qiáng)勁，可需求卻是不斷被消化，時(shí)至今年，寫字樓市場(chǎng)是否還如此前般炙手可熱?
　　“現(xiàn)在壓力很大，未來也不可小視。”綠地香港集團(tuán)助理總裁許文珉在綠地云都會(huì)開盤現(xiàn)場(chǎng)坦言，“開盤貨包不大，以試水為主，寫字樓不比住宅，壓力不小?！?br/>　　銷售壓力，對(duì)只剩1棟寫字樓的廣福城，沒有太多感覺?！耙?yàn)榇媪坎欢?，再加上廣福城將會(huì)在寫字樓產(chǎn)品的差異化方面下足工夫，讓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力大一些，所以并不擔(dān)心?！奔蓮V福策劃部經(jīng)理孫暉很坦然。
　　保持如此心境的地產(chǎn)企業(yè)或許是少數(shù)，近期市場(chǎng)釋放的信息，也大有深意。
　　不久前，昆明西山區(qū)推出《加快樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持獎(jiǎng)勵(lì)辦法》，并成立總部、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)制定樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策措施并組織實(shí)施。
　　該辦法分三大類對(duì)企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)：一是樓宇投資經(jīng)營(yíng)主體，設(shè)納稅、固定資產(chǎn)投資、招商入駐、特色樓宇、設(shè)立物業(yè)公司和管理服務(wù)6類獎(jiǎng)勵(lì)。二是商務(wù)樓宇入駐企業(yè)，按納稅金額分7類進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，企業(yè)最高可獲實(shí)繳稅額3‰的獎(jiǎng)勵(lì)，且50%的獎(jiǎng)金用于獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)法人代表。三是總部企業(yè)，設(shè)財(cái)政、增資、搬遷企業(yè)和用房補(bǔ)貼4類獎(jiǎng)勵(lì)等。
　　在商務(wù)寫字樓放量數(shù)字巨大的背景下，以稅收等政策刺激企業(yè)入駐，在大環(huán)境下，對(duì)區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有了不小提升。
　　吸引力在哪
　　對(duì)于寫字樓的評(píng)價(jià)，業(yè)內(nèi)很注重血統(tǒng)。
　　“此前一位客戶手持4000萬元，只求大品牌高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓?！北＠颇现脴I(yè)總經(jīng)理廖志勇說，強(qiáng)調(diào)血統(tǒng)，是對(duì)開發(fā)企業(yè)建筑形態(tài)、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、科技理念等標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同。就像廣州中信大廈，1997年建成至今，仍為廣州地標(biāo)建筑。
　　落位昆明，保利中心、萬達(dá)雙塔，未來的綠地中心等均有品牌地產(chǎn)企業(yè)的純正血統(tǒng)，吸引力自不必說，對(duì)投資者而言，把握市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，也是魅力所在。
　　“創(chuàng)業(yè)大廈或許也是一個(gè)出路?！崩畛陶J(rèn)為，寫字樓不一定非要高大上，要挖掘市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的新增亮點(diǎn)，比如物流鏈企業(yè)。
　　物流鏈企業(yè)往往是微小的，需求也僅為一張辦公桌、一部電話、一臺(tái)電腦和碩大的倉(cāng)儲(chǔ)空間。“企業(yè)雖小，但現(xiàn)金流充裕、數(shù)量眾多。如果能夠設(shè)計(jì)出租金低、功能性強(qiáng)的產(chǎn)品，差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就非常明顯?！?br/>　　寫字樓更為細(xì)分的服務(wù)延伸也是大有文章可做。李程介紹，寫字樓商務(wù)中心是比較常見的功能，更為深層次的服務(wù)即企業(yè)不做會(huì)客室、電話視頻會(huì)議室、茶歇區(qū)等功能空間，由整棟寫字樓為進(jìn)駐的企業(yè)提供，入駐企業(yè)僅需租賃基礎(chǔ)辦公室即可。
　　在此基礎(chǔ)上，更有企業(yè)承租寫字樓后，進(jìn)行統(tǒng)一裝修、采購(gòu)設(shè)備，真正實(shí)現(xiàn)拎包入住后，企業(yè)按月支付房租，免去企業(yè)初期裝修、購(gòu)買設(shè)備、更換電腦等投入，寫字樓市場(chǎng)服務(wù)功能更為細(xì)化。
　　商務(wù)寫字樓，在同質(zhì)化產(chǎn)品中，挖掘差異性賣點(diǎn)，附加個(gè)性化服務(wù)，是最容易提出，卻是最考人的落地工夫。天量數(shù)字面前，沒有投機(jī)取巧的時(shí)間和心存僥幸的機(jī)會(huì)。