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如何走出寫(xiě)字樓難銷(xiāo)售的“圍城”

作者: zhushican 日期: 今天更新 人氣: - 評論: 0

近期,在與開(kāi)發(fā)商交流時(shí),不少開(kāi)發(fā)商都面有憂(yōu)色地道出一件事——昆明寫(xiě)字樓越來(lái)越難賣(mài)了。來(lái)自風(fēng)之鈴地產(chǎn)研究中心的數據顯示,僅2013年,昆明市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓供應體量就達到了1858萬(wàn)平米,但產(chǎn)品的去化率并不高。短期內,市場(chǎng)“難以下咽”。在供大于求的現狀下,開(kāi)發(fā)商如何突圍,走出寫(xiě)字樓難銷(xiāo)售的“圍城”,成了擺在眼前的難題。采訪(fǎng)中,專(zhuān)家和房企一致認為,堅持個(gè)性化、人性化、智能化,才是未來(lái)寫(xiě)字樓的發(fā)展趨勢。
現狀 寫(xiě)字樓供應今明兩年預計增加853萬(wàn)平米
“暴食一頓,消化十年?!边@是前幾年業(yè)內人士對昆明寫(xiě)字樓的形容。根據風(fēng)之鈴地產(chǎn)研究中心統計數據顯示,2013 年,昆明市寫(xiě)字樓的供應量達到1858萬(wàn)平米。其中,包括市中心的158萬(wàn)平米,東市區的140萬(wàn)平米,西市區的396萬(wàn)平米,南市區699平米,北市區的231萬(wàn)平米,呈貢新區的234萬(wàn)平米。而據統計,2013 年在售的寫(xiě)字樓的去化率也不高。存量依舊不可小覷。當然,市場(chǎng)對寫(xiě)字樓的需求是不斷增加的。但不可忽略的是,寫(xiě)字樓產(chǎn)品的市場(chǎng)飽和度也是隨之增加。
目前,昆明在建、在售和在規劃的城市綜合體為40多個(gè)。到2017年,云南省籌備建150個(gè)城市綜合體,昆明的城市綜合體也將不斷增加。如果根據行業(yè)公認的黃金配比:寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)占城市綜合體總體量的10%-15%來(lái)計算的話(huà),昆明寫(xiě)字樓的體量將不斷增加。
而且2014年、2015年新增的寫(xiě)字樓體量預計將達到853萬(wàn)平米,包括市中心的73萬(wàn)平米,西市區的104萬(wàn)平米,北市區的36萬(wàn)平米,東市區的71萬(wàn)平米,南市區的390萬(wàn)平米,呈貢新區的179萬(wàn)平米。同時(shí),城中村改造項目的完成日期也由原來(lái)的2013年底推遲至2015年底,政府也加大了政策支持力度。有專(zhuān)家預計,到2016 年,昆明寫(xiě)字樓的供應將達到峰值。
昆明寫(xiě)字樓的供大于求已然成為現實(shí)。而市場(chǎng)是否能完全消化,何時(shí)才能消化完這么大的體量,我們拭目以待。
原因 城市經(jīng)濟發(fā)展迅速 寫(xiě)字樓投資成新寵
至祥研究中心研究人員分析,舊城改造是推動(dòng)昆明商業(yè)房產(chǎn)放量激增的關(guān)鍵因素。而項目所占據的區域和高額的改造回遷成本,使得開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)高容積率來(lái)實(shí)現項目整體的利潤回報,而更高的樓層就必須通過(guò)寫(xiě)字樓和公寓產(chǎn)品來(lái)進(jìn)行補充。另外,有更多的項目希望通過(guò)興建高品質(zhì)寫(xiě)字樓來(lái)直接實(shí)現高回報。近年來(lái),以萬(wàn)達為首的外來(lái)大牌房企紛紛進(jìn)軍昆明商業(yè)地產(chǎn),帶來(lái)了前瞻性的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)理念,吸引了不少大中型企業(yè)“豪購”,在市場(chǎng)中掀起軒然大波。不少本土中小型開(kāi)發(fā)商亦競相試水寫(xiě)字樓。
值得一進(jìn)的是,政策支持也催生了樓宇經(jīng)濟。橋頭堡戰略的實(shí)施、昆明建設區域性國際化大都市的目標以及金融中心的設立等政策的推進(jìn),昆明的經(jīng)濟實(shí)現了
全面的發(fā)展。大量外商獨資企業(yè)、中外合資企業(yè)、省外財團、金融機構紛紛進(jìn)入昆明扎根發(fā)展,催生樓宇經(jīng)濟的快速發(fā)展。而同時(shí),政府為了促進(jìn)區域內的經(jīng)濟發(fā)展,將會(huì )對進(jìn)入區域的大中型企業(yè)給予相應的政策支持。
同時(shí),縱使政府對房地產(chǎn)調控的態(tài)度依舊是“不放松”。但寫(xiě)字樓憑借著(zhù)“不限購、不限貸”的特點(diǎn),明顯具備了較大的優(yōu)勢。同時(shí),作為職業(yè)投資人的吳波認為,比起純住宅產(chǎn)品來(lái)說(shuō),寫(xiě)字樓在產(chǎn)品設計、項目品質(zhì)、相關(guān)配套、商務(wù)金融氛圍等方面都處于較高水準,未來(lái)的保值、升值潛力可觀(guān)。
風(fēng)之鈴地產(chǎn)研究機構分析師郭繁認為,隨著(zhù)昆明環(huán)境下的交通改善、如地鐵,軌道的興起,呈現出遠郊或者說(shuō)之前認為偏遠的地方如呈貢、如經(jīng)開(kāi)區優(yōu)勢明顯,寫(xiě)字樓整體呈現出市中心向郊區擴張的趨勢。因此,近年來(lái),一些原本偏遠的區域如呈貢、經(jīng)開(kāi)區等寫(xiě)字樓蓬勃發(fā)展。而隨著(zhù)今年4月底,昆明地鐵1、2號線(xiàn)北段的開(kāi)通,將直接改變昆明的城市交通格局,昆明將步入地鐵時(shí)代。因而,地鐵沿線(xiàn)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品將得到全線(xiàn)的升值。
隱憂(yōu) 爛尾樓空置樓出現 或將致新“城市病”
市民李小姐表示疑惑:目前,昆明一些城市綜合體拼主力店,無(wú)外乎都是叫得上名字的那幾家;拼高度,可是高度就能成地標嗎?其實(shí)不然;拼內部配套,幾乎所有寫(xiě)字樓的電梯都號稱(chēng)不會(huì )讓你等的時(shí)間超過(guò) 30 秒;拼定位,幾乎都是 5A 或者是甲級、超甲級;拼品牌,中小型的房企幾乎沒(méi)有太大的競爭力,只剩下實(shí)力雄厚的大型房企在廝殺………
同質(zhì)化現象嚴重,也已成為昆明寫(xiě)字樓一道難邁過(guò)去的坎兒。
一般來(lái)說(shuō),城市病是指由于城市人口、工業(yè)、交通運輸過(guò)度集中而造成的種種弊病。除了環(huán)境污染、交通堵塞等一般城市病外,由于寫(xiě)字樓供大于求而導致的居高不下的空置率、蓋了很多年未完的爛尾樓,即是新的“城市病”。而滋生這些新的“城市病”的細菌,則是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供大于求和市場(chǎng)日漸增加的飽和度。同理,若是昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)也大規模的供大于求,且寫(xiě)字樓間的同質(zhì)化日漸嚴重,岌岌可危的空置率和爛尾樓頻出,昆明是否也會(huì )出現這些“城市病”?

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