如何走出寫字樓難銷售的“圍城”

近期，在與開發(fā)商交流時，不少開發(fā)商都面有憂色地道出一件事——昆明寫字樓越來越難賣了。來自風之鈴地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，僅2013年，昆明市場上的寫字樓供應體量就達到了1858萬平米，但產(chǎn)品的去化率并不高。短期內(nèi)，市場“難以下咽”。在供大于求的現(xiàn)狀下，開發(fā)商如何突圍，走出寫字樓難銷售的“圍城”，成了擺在眼前的難題。采訪中，專家和房企一致認為，堅持個性化、人性化、智能化，才是未來寫字樓的發(fā)展趨勢。
現(xiàn)狀 寫字樓供應今明兩年預計增加853萬平米
“暴食一頓，消化十年?！边@是前幾年業(yè)內(nèi)人士對昆明寫字樓的形容。根據(jù)風之鈴地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013 年，昆明市寫字樓的供應量達到1858萬平米。其中，包括市中心的158萬平米，東市區(qū)的140萬平米，西市區(qū)的396萬平米，南市區(qū)699平米，北市區(qū)的231萬平米，呈貢新區(qū)的234萬平米。而據(jù)統(tǒng)計，2013 年在售的寫字樓的去化率也不高。存量依舊不可小覷。當然，市場對寫字樓的需求是不斷增加的。但不可忽略的是，寫字樓產(chǎn)品的市場飽和度也是隨之增加。
目前，昆明在建、在售和在規(guī)劃的城市綜合體為40多個。到2017年，云南省籌備建150個城市綜合體，昆明的城市綜合體也將不斷增加。如果根據(jù)行業(yè)公認的黃金配比：寫字樓業(yè)態(tài)占城市綜合體總體量的10%-15%來計算的話，昆明寫字樓的體量將不斷增加。
而且2014年、2015年新增的寫字樓體量預計將達到853萬平米，包括市中心的73萬平米，西市區(qū)的104萬平米，北市區(qū)的36萬平米，東市區(qū)的71萬平米，南市區(qū)的390萬平米，呈貢新區(qū)的179萬平米。同時，城中村改造項目的完成日期也由原來的2013年底推遲至2015年底，政府也加大了政策支持力度。有專家預計，到2016 年，昆明寫字樓的供應將達到峰值。
昆明寫字樓的供大于求已然成為現(xiàn)實。而市場是否能完全消化，何時才能消化完這么大的體量，我們拭目以待。
原因 城市經(jīng)濟發(fā)展迅速 寫字樓投資成新寵
至祥研究中心研究人員分析，舊城改造是推動昆明商業(yè)房產(chǎn)放量激增的關鍵因素。而項目所占據(jù)的區(qū)域和高額的改造回遷成本，使得開發(fā)企業(yè)必須通過高容積率來實現(xiàn)項目整體的利潤回報，而更高的樓層就必須通過寫字樓和公寓產(chǎn)品來進行補充。另外，有更多的項目希望通過興建高品質(zhì)寫字樓來直接實現(xiàn)高回報。近年來，以萬達為首的外來大牌房企紛紛進軍昆明商業(yè)地產(chǎn)，帶來了前瞻性的寫字樓開發(fā)理念，吸引了不少大中型企業(yè)“豪購”，在市場中掀起軒然大波。不少本土中小型開發(fā)商亦競相試水寫字樓。
值得一進的是，政策支持也催生了樓宇經(jīng)濟。橋頭堡戰(zhàn)略的實施、昆明建設區(qū)域性國際化大都市的目標以及金融中心的設立等政策的推進，昆明的經(jīng)濟實現(xiàn)了
全面的發(fā)展。大量外商獨資企業(yè)、中外合資企業(yè)、省外財團、金融機構紛紛進入昆明扎根發(fā)展，催生樓宇經(jīng)濟的快速發(fā)展。而同時，政府為了促進區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展，將會對進入?yún)^(qū)域的大中型企業(yè)給予相應的政策支持。
同時，縱使政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依舊是“不放松”。但寫字樓憑借著“不限購、不限貸”的特點，明顯具備了較大的優(yōu)勢。同時，作為職業(yè)投資人的吳波認為，比起純住宅產(chǎn)品來說，寫字樓在產(chǎn)品設計、項目品質(zhì)、相關配套、商務金融氛圍等方面都處于較高水準，未來的保值、升值潛力可觀。
風之鈴地產(chǎn)研究機構分析師郭繁認為，隨著昆明環(huán)境下的交通改善、如地鐵，軌道的興起，呈現(xiàn)出遠郊或者說之前認為偏遠的地方如呈貢、如經(jīng)開區(qū)優(yōu)勢明顯，寫字樓整體呈現(xiàn)出市中心向郊區(qū)擴張的趨勢。因此，近年來，一些原本偏遠的區(qū)域如呈貢、經(jīng)開區(qū)等寫字樓蓬勃發(fā)展。而隨著今年4月底，昆明地鐵1、2號線北段的開通，將直接改變昆明的城市交通格局，昆明將步入地鐵時代。因而，地鐵沿線的寫字樓產(chǎn)品將得到全線的升值。
隱憂 爛尾樓空置樓出現(xiàn) 或將致新“城市病”
市民李小姐表示疑惑：目前，昆明一些城市綜合體拼主力店，無外乎都是叫得上名字的那幾家；拼高度，可是高度就能成地標嗎？其實不然；拼內(nèi)部配套，幾乎所有寫字樓的電梯都號稱不會讓你等的時間超過 30 秒；拼定位，幾乎都是 5A 或者是甲級、超甲級；拼品牌，中小型的房企幾乎沒有太大的競爭力，只剩下實力雄厚的大型房企在廝殺………
同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，也已成為昆明寫字樓一道難邁過去的坎兒。
一般來說，城市病是指由于城市人口、工業(yè)、交通運輸過度集中而造成的種種弊病。除了環(huán)境污染、交通堵塞等一般城市病外，由于寫字樓供大于求而導致的居高不下的空置率、蓋了很多年未完的爛尾樓，即是新的“城市病”。而滋生這些新的“城市病”的細菌，則是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供大于求和市場日漸增加的飽和度。同理，若是昆明寫字樓市場也大規(guī)模的供大于求，且寫字樓間的同質(zhì)化日漸嚴重，岌岌可危的空置率和爛尾樓頻出，昆明是否也會出現(xiàn)這些“城市病”？