如何走出寫字樓難銷售的“圍城”

作者: zhushican 日期: 今天更新 人氣: - 評論: 0

近期,在與開發(fā)商交流時,不少開發(fā)商都面有憂色地道出一件事——昆明寫字樓越來越難賣了。來自風(fēng)之鈴地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,僅2013年,昆明市場上的寫字樓供應(yīng)體量就達(dá)到了1858萬平米,但產(chǎn)品的去化率并不高。短期內(nèi),市場“難以下咽”。在供大于求的現(xiàn)狀下,開發(fā)商如何突圍,走出寫字樓難銷售的“圍城”,成了擺在眼前的難題。采訪中,專家和房企一致認(rèn)為,堅(jiān)持個性化、人性化、智能化,才是未來寫字樓的發(fā)展趨勢。
現(xiàn)狀 寫字樓供應(yīng)今明兩年預(yù)計(jì)增加853萬平米
“暴食一頓,消化十年?!边@是前幾年業(yè)內(nèi)人士對昆明寫字樓的形容。根據(jù)風(fēng)之鈴地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013 年,昆明市寫字樓的供應(yīng)量達(dá)到1858萬平米。其中,包括市中心的158萬平米,東市區(qū)的140萬平米,西市區(qū)的396萬平米,南市區(qū)699平米,北市區(qū)的231萬平米,呈貢新區(qū)的234萬平米。而據(jù)統(tǒng)計(jì),2013 年在售的寫字樓的去化率也不高。存量依舊不可小覷。當(dāng)然,市場對寫字樓的需求是不斷增加的。但不可忽略的是,寫字樓產(chǎn)品的市場飽和度也是隨之增加。
目前,昆明在建、在售和在規(guī)劃的城市綜合體為40多個。到2017年,云南省籌備建150個城市綜合體,昆明的城市綜合體也將不斷增加。如果根據(jù)行業(yè)公認(rèn)的黃金配比:寫字樓業(yè)態(tài)占城市綜合體總體量的10%-15%來計(jì)算的話,昆明寫字樓的體量將不斷增加。
而且2014年、2015年新增的寫字樓體量預(yù)計(jì)將達(dá)到853萬平米,包括市中心的73萬平米,西市區(qū)的104萬平米,北市區(qū)的36萬平米,東市區(qū)的71萬平米,南市區(qū)的390萬平米,呈貢新區(qū)的179萬平米。同時,城中村改造項(xiàng)目的完成日期也由原來的2013年底推遲至2015年底,政府也加大了政策支持力度。有專家預(yù)計(jì),到2016 年,昆明寫字樓的供應(yīng)將達(dá)到峰值。
昆明寫字樓的供大于求已然成為現(xiàn)實(shí)。而市場是否能完全消化,何時才能消化完這么大的體量,我們拭目以待。
原因 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 寫字樓投資成新寵
至祥研究中心研究人員分析,舊城改造是推動昆明商業(yè)房產(chǎn)放量激增的關(guān)鍵因素。而項(xiàng)目所占據(jù)的區(qū)域和高額的改造回遷成本,使得開發(fā)企業(yè)必須通過高容積率來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的利潤回報,而更高的樓層就必須通過寫字樓和公寓產(chǎn)品來進(jìn)行補(bǔ)充。另外,有更多的項(xiàng)目希望通過興建高品質(zhì)寫字樓來直接實(shí)現(xiàn)高回報。近年來,以萬達(dá)為首的外來大牌房企紛紛進(jìn)軍昆明商業(yè)地產(chǎn),帶來了前瞻性的寫字樓開發(fā)理念,吸引了不少大中型企業(yè)“豪購”,在市場中掀起軒然大波。不少本土中小型開發(fā)商亦競相試水寫字樓。
值得一進(jìn)的是,政策支持也催生了樓宇經(jīng)濟(jì)。橋頭堡戰(zhàn)略的實(shí)施、昆明建設(shè)區(qū)域性國際化大都市的目標(biāo)以及金融中心的設(shè)立等政策的推進(jìn),昆明的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了
全面的發(fā)展。大量外商獨(dú)資企業(yè)、中外合資企業(yè)、省外財團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入昆明扎根發(fā)展,催生樓宇經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。而同時,政府為了促進(jìn)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,將會對進(jìn)入?yún)^(qū)域的大中型企業(yè)給予相應(yīng)的政策支持。
同時,縱使政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依舊是“不放松”。但寫字樓憑借著“不限購、不限貸”的特點(diǎn),明顯具備了較大的優(yōu)勢。同時,作為職業(yè)投資人的吳波認(rèn)為,比起純住宅產(chǎn)品來說,寫字樓在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目品質(zhì)、相關(guān)配套、商務(wù)金融氛圍等方面都處于較高水準(zhǔn),未來的保值、升值潛力可觀。
風(fēng)之鈴地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析師郭繁認(rèn)為,隨著昆明環(huán)境下的交通改善、如地鐵,軌道的興起,呈現(xiàn)出遠(yuǎn)郊或者說之前認(rèn)為偏遠(yuǎn)的地方如呈貢、如經(jīng)開區(qū)優(yōu)勢明顯,寫字樓整體呈現(xiàn)出市中心向郊區(qū)擴(kuò)張的趨勢。因此,近年來,一些原本偏遠(yuǎn)的區(qū)域如呈貢、經(jīng)開區(qū)等寫字樓蓬勃發(fā)展。而隨著今年4月底,昆明地鐵1、2號線北段的開通,將直接改變昆明的城市交通格局,昆明將步入地鐵時代。因而,地鐵沿線的寫字樓產(chǎn)品將得到全線的升值。
隱憂 爛尾樓空置樓出現(xiàn) 或?qū)⒅滦隆俺鞘胁 ?br/>市民李小姐表示疑惑:目前,昆明一些城市綜合體拼主力店,無外乎都是叫得上名字的那幾家;拼高度,可是高度就能成地標(biāo)嗎?其實(shí)不然;拼內(nèi)部配套,幾乎所有寫字樓的電梯都號稱不會讓你等的時間超過 30 秒;拼定位,幾乎都是 5A 或者是甲級、超甲級;拼品牌,中小型的房企幾乎沒有太大的競爭力,只剩下實(shí)力雄厚的大型房企在廝殺………
同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,也已成為昆明寫字樓一道難邁過去的坎兒。
一般來說,城市病是指由于城市人口、工業(yè)、交通運(yùn)輸過度集中而造成的種種弊病。除了環(huán)境污染、交通堵塞等一般城市病外,由于寫字樓供大于求而導(dǎo)致的居高不下的空置率、蓋了很多年未完的爛尾樓,即是新的“城市病”。而滋生這些新的“城市病”的細(xì)菌,則是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供大于求和市場日漸增加的飽和度。同理,若是昆明寫字樓市場也大規(guī)模的供大于求,且寫字樓間的同質(zhì)化日漸嚴(yán)重,岌岌可危的空置率和爛尾樓頻出,昆明是否也會出現(xiàn)這些“城市病”?

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