企業(yè)外遷主要原因：核心商圈寫字樓租金上升

  高緯環(huán)球近日發(fā)布有關(guān)“企業(yè)選址邊緣化”的專題報(bào)告。近年來(lái)，企業(yè)租戶選址邊緣化的趨勢(shì)愈加明顯，包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的部分企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始從核心商圈逐步遷到非核心商圈。2012年北京非核心區(qū)域租賃成交占比達(dá)到歷史最高。上海隨著城市規(guī)劃及建設(shè)范圍的擴(kuò)大，也涌現(xiàn)了很多極具吸引力的新興商圈。雖然傾向于邊緣化選址的企業(yè)租戶主要集中在物流、倉(cāng)儲(chǔ)、制造業(yè)、高科技以及研發(fā)中心等面積需求較大、對(duì)租賃成本更加敏感的行業(yè)，而金融行業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)等行業(yè)的非核心部門如呼叫中心、后臺(tái)支持部門等也成為非核心商圈的重要租戶。
　　高新技術(shù)制造巨頭霍尼韋爾將其北京分公司從地處亮馬河商圈的鵬潤(rùn)大廈搬遷至位于城市東北角的酒仙橋兆維工業(yè)園中。新的獨(dú)棟辦公樓建筑面積達(dá)15000平方米 ，聚集了北京所有員工在此辦公。而去年在上海，耐克也宣布與鐵獅門簽訂長(zhǎng)期協(xié)議，計(jì)劃于2014年第一季度遷入上海城市東北角的尚浦領(lǐng)世項(xiàng)目，并將該處打造成一個(gè)全新的大中華區(qū)總部。
　　高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事張平表示：“企業(yè)選址邊緣化主要源自于四個(gè)主要方面的考量，核心商圈租金過(guò)高是企業(yè)們選擇向外搬遷的最主要誘因，同時(shí)也包括了企業(yè)未來(lái)面積擴(kuò)張受制、行業(yè)部門選址優(yōu)化的內(nèi)在需求和員工幸福感需求提升等因素?！?br/>　　企業(yè)外遷主要原因：核心商圈租金上升
　　據(jù)了解，核心商圈租金過(guò)高是企業(yè)們選擇向外搬遷的主要誘因。自金融危機(jī)時(shí)期以來(lái)企業(yè)在租金處于低谷時(shí)簽下的租約已陸續(xù)到期。這段時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，城市寫字樓租金均有不同程度的回升，甚至有些區(qū)域已超越歷史高位。一線城市寫字樓市場(chǎng)租金自2009年的低谷時(shí)期以來(lái)，四年內(nèi)不斷攀升。截止2013年第二季度上海甲級(jí)寫字樓租金增幅為43%，北京更是達(dá)到驚人的138%。隨著租約到期，迅速上升的固定成本帶給企業(yè)的即使不是個(gè)負(fù)擔(dān)也將會(huì)是個(gè)煩惱。
　　京滬空置率預(yù)警  企業(yè)面積擴(kuò)張受制
　　高緯環(huán)球關(guān)注的中國(guó)20大城市中，過(guò)去三年以北京和上海為代表的一線城市其核心商圈空置率不斷走低。而這些城市核心商圈的未來(lái)供應(yīng)卻是個(gè)難題，非但開(kāi)發(fā)商往往面臨無(wú)地可拿的局面，還有例如北京金融街西擴(kuò)計(jì)劃以及上海徐家匯中心因拆遷問(wèn)題而導(dǎo)致不斷擱置的狀況。
　　一般情況下，金融、專業(yè)服務(wù)、醫(yī)藥等行業(yè)一般都會(huì)將其前端業(yè)務(wù)部門放在城市核心位置，但同時(shí)多數(shù)行業(yè)也擁有涉及研發(fā)、物流、數(shù)據(jù)信息、客戶服務(wù)等為數(shù)眾多的中后臺(tái)部門。在高租金時(shí)代這些部門選址在核心商圈的性價(jià)比顯然不高。
　　契合城市商圈的定位進(jìn)行辦公選址優(yōu)化，不但在區(qū)位配套上能獲得優(yōu)勢(shì)，成本上也能得到有效控制。北京金融街商圈，由于政府政策優(yōu)惠和一行三會(huì)的入駐吸引了眾多內(nèi)資金融、保險(xiǎn)等公司在此落戶；上海的陸家嘴商圈定位打造成中國(guó)的金融中心，相關(guān)行業(yè)的前端部門在此落戶將在企業(yè)形象上受益。而一些興起的邊緣商圈則傾向?qū)Ｗ⒂诩?xì)分市場(chǎng)，北京定福莊走廊定位國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)，吸引著文化創(chuàng)意與傳媒等企業(yè)在此選址；金盞商圈則定位金融后臺(tái)服務(wù)，為總部在核心商圈的企業(yè)后臺(tái)支持部門提供辦公區(qū)域選擇空間。上海的五角場(chǎng)商圈定位注重科技創(chuàng)新，吸引企業(yè)研發(fā)部門入駐。而外高橋區(qū)域新開(kāi)發(fā)的寫字樓產(chǎn)品則瞄準(zhǔn)了保稅區(qū)內(nèi)近萬(wàn)家企業(yè)的升級(jí)需求。一般相關(guān)行業(yè)入駐對(duì)應(yīng)區(qū)域還能享有稅收減免和其他優(yōu)惠政策。
　　核心商圈供應(yīng)趨緊 3年后寫字樓供應(yīng)不足155平
　　高緯環(huán)球報(bào)告分析，中國(guó)一線城市的寫字樓租金從長(zhǎng)期看仍將維持上漲態(tài)勢(shì)，但是其核心商圈供應(yīng)面積卻逐年減少。高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì)，至2016年底北京核心商圈寫字樓供應(yīng)量不足155萬(wàn)平方米，而非核心商圈供應(yīng)量則迅速攀升到360萬(wàn)平方米。
　　同樣，未來(lái)同時(shí)期，上海核心商圈寫字樓供應(yīng)量?jī)H占整體市場(chǎng)份額的25.5%。在供求不平衡的條件下，隨著新興商圈的發(fā)展逐漸完善，其租金價(jià)格也將面臨上漲。高緯環(huán)球認(rèn)為以北京、上海為代表的城市，企業(yè)向邊緣化區(qū)域搬遷調(diào)整的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。
　　處于上升周期中的企業(yè)應(yīng)根據(jù)其今后發(fā)展速度，盡早制定合理的辦公選址策略來(lái)滿足其辦公面積的擴(kuò)張需求。而處于行業(yè)弱周期的企業(yè)則也應(yīng)把目光聚集到這些新興區(qū)域，尋求控制固定成本方案。如果現(xiàn)在目光依舊局限于核心商圈，將錯(cuò)過(guò)最好的搬遷時(shí)機(jī)，未來(lái)不僅會(huì)給企業(yè)擴(kuò)張?jiān)斐梢欢ǖ牟环€(wěn)定性，也會(huì)進(jìn)一步增加企業(yè)搬遷的成本。所以不論就宏觀經(jīng)濟(jì)面下的結(jié)構(gòu)調(diào)整，還是一線城市寫字樓供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前邊緣化時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。
　　對(duì)于有意向且有需要選擇邊緣化搬遷的企業(yè)租戶而言，可以選擇的城市以及商圈著實(shí)不在少數(shù)。高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍表示：“對(duì)于正在考量邊緣化選址的企業(yè)租戶提出以下三種解決方案;專注在北京和上海的企業(yè)可考慮從核心商圈搬遷至非核心商圈，同時(shí)企業(yè)也可以從戰(zhàn)略角度布局二線城市，而大型成長(zhǎng)企業(yè)也可考慮將部分辦公需求轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)?！?/p>