企業(yè)外遷主要原因:核心商圈寫(xiě)字樓租金上升

作者: zhushican 日期: 今天更新 人氣: - 評論: 0

  高緯環(huán)球近日發(fā)布有關(guān)“企業(yè)選址邊緣化”的專(zhuān)題報告。近年來(lái),企業(yè)租戶(hù)選址邊緣化的趨勢愈加明顯,包括世界500強在內的部分企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始從核心商圈逐步遷到非核心商圈。2012年北京非核心區域租賃成交占比達到歷史最高。上海隨著(zhù)城市規劃及建設范圍的擴大,也涌現了很多極具吸引力的新興商圈。雖然傾向于邊緣化選址的企業(yè)租戶(hù)主要集中在物流、倉儲、制造業(yè)、高科技以及研發(fā)中心等面積需求較大、對租賃成本更加敏感的行業(yè),而金融行業(yè)及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)等行業(yè)的非核心部門(mén)如呼叫中心、后臺支持部門(mén)等也成為非核心商圈的重要租戶(hù)。
  高新技術(shù)制造巨頭霍尼韋爾將其北京分公司從地處亮馬河商圈的鵬潤大廈搬遷至位于城市東北角的酒仙橋兆維工業(yè)園中。新的獨棟辦公樓建筑面積達15000平方米 ,聚集了北京所有員工在此辦公。而去年在上海,耐克也宣布與鐵獅門(mén)簽訂長(cháng)期協(xié)議,計劃于2014年第一季度遷入上海城市東北角的尚浦領(lǐng)世項目,并將該處打造成一個(gè)全新的大中華區總部。
  高緯環(huán)球中國區研究部董事張平表示:“企業(yè)選址邊緣化主要源自于四個(gè)主要方面的考量,核心商圈租金過(guò)高是企業(yè)們選擇向外搬遷的最主要誘因,同時(shí)也包括了企業(yè)未來(lái)面積擴張受制、行業(yè)部門(mén)選址優(yōu)化的內在需求和員工幸福感需求提升等因素?!?br/>  企業(yè)外遷主要原因:核心商圈租金上升
  據了解,核心商圈租金過(guò)高是企業(yè)們選擇向外搬遷的主要誘因。自金融危機時(shí)期以來(lái)企業(yè)在租金處于低谷時(shí)簽下的租約已陸續到期。這段時(shí)期中國經(jīng)濟逐漸復蘇,城市寫(xiě)字樓租金均有不同程度的回升,甚至有些區域已超越歷史高位。一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金自2009年的低谷時(shí)期以來(lái),四年內不斷攀升。截止2013年第二季度上海甲級寫(xiě)字樓租金增幅為43%,北京更是達到驚人的138%。隨著(zhù)租約到期,迅速上升的固定成本帶給企業(yè)的即使不是個(gè)負擔也將會(huì )是個(gè)煩惱。
  京滬空置率預警  企業(yè)面積擴張受制
  高緯環(huán)球關(guān)注的中國20大城市中,過(guò)去三年以北京和上海為代表的一線(xiàn)城市其核心商圈空置率不斷走低。而這些城市核心商圈的未來(lái)供應卻是個(gè)難題,非但開(kāi)發(fā)商往往面臨無(wú)地可拿的局面,還有例如北京金融街西擴計劃以及上海徐家匯中心因拆遷問(wèn)題而導致不斷擱置的狀況。
  一般情況下,金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、醫藥等行業(yè)一般都會(huì )將其前端業(yè)務(wù)部門(mén)放在城市核心位置,但同時(shí)多數行業(yè)也擁有涉及研發(fā)、物流、數據信息、客戶(hù)服務(wù)等為數眾多的中后臺部門(mén)。在高租金時(shí)代這些部門(mén)選址在核心商圈的性?xún)r(jià)比顯然不高。
  契合城市商圈的定位進(jìn)行辦公選址優(yōu)化,不但在區位配套上能獲得優(yōu)勢,成本上也能得到有效控制。北京金融街商圈,由于政府政策優(yōu)惠和一行三會(huì )的入駐吸引了眾多內資金融、保險等公司在此落戶(hù);上海的陸家嘴商圈定位打造成中國的金融中心,相關(guān)行業(yè)的前端部門(mén)在此落戶(hù)將在企業(yè)形象上受益。而一些興起的邊緣商圈則傾向專(zhuān)注于細分市場(chǎng),北京定福莊走廊定位國際傳媒產(chǎn)業(yè),吸引著(zhù)文化創(chuàng )意與傳媒等企業(yè)在此選址;金盞商圈則定位金融后臺服務(wù),為總部在核心商圈的企業(yè)后臺支持部門(mén)提供辦公區域選擇空間。上海的五角場(chǎng)商圈定位注重科技創(chuàng )新,吸引企業(yè)研發(fā)部門(mén)入駐。而外高橋區域新開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品則瞄準了保稅區內近萬(wàn)家企業(yè)的升級需求。一般相關(guān)行業(yè)入駐對應區域還能享有稅收減免和其他優(yōu)惠政策。
  核心商圈供應趨緊 3年后寫(xiě)字樓供應不足155平
  高緯環(huán)球報告分析,中國一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓租金從長(cháng)期看仍將維持上漲態(tài)勢,但是其核心商圈供應面積卻逐年減少。高緯環(huán)球統計,至2016年底北京核心商圈寫(xiě)字樓供應量不足155萬(wàn)平方米,而非核心商圈供應量則迅速攀升到360萬(wàn)平方米。
  同樣,未來(lái)同時(shí)期,上海核心商圈寫(xiě)字樓供應量?jì)H占整體市場(chǎng)份額的25.5%。在供求不平衡的條件下,隨著(zhù)新興商圈的發(fā)展逐漸完善,其租金價(jià)格也將面臨上漲。高緯環(huán)球認為以北京、上海為代表的城市,企業(yè)向邊緣化區域搬遷調整的時(shí)機已經(jīng)成熟。
  處于上升周期中的企業(yè)應根據其今后發(fā)展速度,盡早制定合理的辦公選址策略來(lái)滿(mǎn)足其辦公面積的擴張需求。而處于行業(yè)弱周期的企業(yè)則也應把目光聚集到這些新興區域,尋求控制固定成本方案。如果現在目光依舊局限于核心商圈,將錯過(guò)最好的搬遷時(shí)機,未來(lái)不僅會(huì )給企業(yè)擴張造成一定的不穩定性,也會(huì )進(jìn)一步增加企業(yè)搬遷的成本。所以不論就宏觀(guān)經(jīng)濟面下的結構調整,還是一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓供應趨勢來(lái)說(shuō),當前邊緣化時(shí)機已經(jīng)成熟。
  對于有意向且有需要選擇邊緣化搬遷的企業(yè)租戶(hù)而言,可以選擇的城市以及商圈著(zhù)實(shí)不在少數。高緯環(huán)球中國區董事總經(jīng)理張良軍表示:“對于正在考量邊緣化選址的企業(yè)租戶(hù)提出以下三種解決方案;專(zhuān)注在北京和上海的企業(yè)可考慮從核心商圈搬遷至非核心商圈,同時(shí)企業(yè)也可以從戰略角度布局二線(xiàn)城市,而大型成長(cháng)企業(yè)也可考慮將部分辦公需求轉向產(chǎn)業(yè)園區?!?/p>

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