在樓市調(diào)控上升到民生的高度后，商業(yè)地產(chǎn)沒有在調(diào)控中傷筋動(dòng)骨，相反在寫字樓租售價(jià)攀升的同時(shí)，空置率也在不斷下降，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，特別是那些包括了酒店、公寓、寫字樓等多種業(yè)態(tài)的“城市綜合體”上市公司而言是個(gè)利好。
商業(yè)地產(chǎn)逆調(diào)控繁榮
相比虛火的住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)這三年來表現(xiàn)不溫不火，甚至出現(xiàn)了與住宅價(jià)格倒掛的不正?，F(xiàn)象。去年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積持續(xù)大于竣工面積，導(dǎo)致庫存逐步減小，商業(yè)地產(chǎn)的成交量回升。據(jù)戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，去年四季度北京市寫字樓市場延續(xù)了三季度的上升態(tài)勢(shì)，租金較三季度有明顯上升，其中甲級(jí)寫字樓的平均租金環(huán)比上升6.54%，同時(shí)空置率由13.85%下降至13.47%。
戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東預(yù)計(jì)，今年北京寫字樓供應(yīng)量放緩而需求持續(xù)增長，一季度甲級(jí)寫字樓的租金仍將有上漲空間。據(jù)《紅周刊》記者了解，商業(yè)地產(chǎn)火爆除了租金上漲外，樓市調(diào)控令許多購房者擠入了商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)榫频晔焦⑸胁皇苷{(diào)控限制。
“商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還未被市場充分認(rèn)識(shí)，”海通證券分析師涂力磊對(duì)《紅周刊》表示：“目前我國經(jīng)濟(jì)保持向上趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格和成交量都存在較大的提升空間，因此其可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值重估程度要遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)?！彪m然“十二五”期間的GDP增速目標(biāo)略低于“十一五”，但是我國要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，超市、娛樂、餐飲等商業(yè)用房會(huì)進(jìn)一步受擴(kuò)內(nèi)需的刺激。此外，保險(xiǎn)公司提前圈定商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)作為未來的項(xiàng)目儲(chǔ)備，而未來REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)的出臺(tái)將解決商業(yè)地產(chǎn)市場流通性較差、投資回收期較長等問題。
“城市綜合體”模式最看好
商業(yè)地產(chǎn)主要分為純開發(fā)模式、開發(fā)+持有模式和全部持有模式。純開發(fā)模式周轉(zhuǎn)率及增長率均較快，但難以形成較強(qiáng)的長期競爭優(yōu)勢(shì)；全部持有模式回報(bào)期較長，采用該模式的公司業(yè)績較為穩(wěn)健，但增長速度較慢；開發(fā)+持有模式既可以通過銷售非核心物業(yè)實(shí)現(xiàn)資金回籠，還可以通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)獲得長期穩(wěn)定的投資回報(bào)。
持有型物業(yè)價(jià)值能夠增大公司的重估凈資產(chǎn)，但由于租金收入短期增長空間不大，因此像中國國貿(mào)、陸家嘴等以持有為主的公司不能獲取高溢價(jià)。A股商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)收入來源以出售為主，租金收入占比很小。德邦證券分析師黃玉梅認(rèn)為，“首先受益的是以出售為主的公司，如魯商置業(yè)、世茂股份、金融街等，這些公司表現(xiàn)為投資資金的轉(zhuǎn)向帶動(dòng)業(yè)績加速，并且資金能夠及時(shí)回流，避免資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)?！?nbsp;
開發(fā)+持有模式最典型的業(yè)態(tài)即“城市綜合體”，一般包括酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅幾種業(yè)態(tài)，公司可以根據(jù)項(xiàng)目具體情況調(diào)整出售、出租和自持比例。陽光股份副總經(jīng)理?xiàng)顚幭虮究f道：“商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓可以自持經(jīng)營，維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流；住宅可以銷售回籠資金緩解資金壓力。因此，城市綜合體與單一業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！?nbsp;
代表公司如世茂股份，公司60%~70%的項(xiàng)目用于出售，保證資金充裕和收入增長，30%~40%的項(xiàng)目用于出租和自營，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)享受公司物業(yè)升值帶來的好處；“城市綜合體”業(yè)務(wù)占主營業(yè)務(wù)4成的嘉凱城也對(duì)本刊透露，2011年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的占比將大大提升，其中具有代表性的蘇綸場和東方紅街項(xiàng)目將分別竣工5萬平米和6萬平米左右。
面對(duì)如此有前景的模式，自然不乏很多新進(jìn)入者的加入，如萬通地產(chǎn)、魯商置業(yè)、中茵股份等，他們正由傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)領(lǐng)域向商業(yè)地產(chǎn)邁進(jìn)，開始涉足城市綜合體。尤其是魯商置業(yè)，2010年下半年頻頻出手大型的商住項(xiàng)目，與銀座商城和銀座股份合作解決了商業(yè)部分的運(yùn)營，并且整合大股東在百貨、超市、旅游、酒店、教育等方面的資源，在二三線城市發(fā)展城市綜合體。