寫(xiě)字樓逆調控繁榮

作者: zhushican 日期: 今天更新 人氣: - 評論: 0

 在樓市調控上升到民生的高度后,商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有在調控中傷筋動(dòng)骨,相反在寫(xiě)字樓租售價(jià)攀升的同時(shí),空置率也在不斷下降,這對于商業(yè)地產(chǎn),特別是那些包括了酒店、公寓、寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)的“城市綜合體”上市公司而言是個(gè)利好。 
   
  商業(yè)地產(chǎn)逆調控繁榮 
   
  相比虛火的住宅而言,商業(yè)地產(chǎn)這三年來(lái)表現不溫不火,甚至出現了與住宅價(jià)格倒掛的不正?,F象。去年全國商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積持續大于竣工面積,導致庫存逐步減小,商業(yè)地產(chǎn)的成交量回升。據戴德梁行最新數據顯示,去年四季度北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)延續了三季度的上升態(tài)勢,租金較三季度有明顯上升,其中甲級寫(xiě)字樓的平均租金環(huán)比上升6.54%,同時(shí)空置率由13.85%下降至13.47%。 
   
  戴德梁行華北區研究部主管魏東預計,今年北京寫(xiě)字樓供應量放緩而需求持續增長(cháng),一季度甲級寫(xiě)字樓的租金仍將有上漲空間。據《紅周刊》記者了解,商業(yè)地產(chǎn)火爆除了租金上漲外,樓市調控令許多購房者擠入了商業(yè)地產(chǎn),因為酒店式公寓尚不受調控限制。 


   
  “商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還未被市場(chǎng)充分認識,”海通證券分析師涂力磊對《紅周刊》表示:“目前我國經(jīng)濟保持向上趨勢,商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格和成交量都存在較大的提升空間,因此其可以實(shí)現的價(jià)值重估程度要遠高于住宅地產(chǎn)?!彪m然“十二五”期間的GDP增速目標略低于“十一五”,但是我國要實(shí)現經(jīng)濟轉型,超市、娛樂(lè )、餐飲等商業(yè)用房會(huì )進(jìn)一步受擴內需的刺激。此外,保險公司提前圈定商業(yè)地產(chǎn)和養老地產(chǎn)作為未來(lái)的項目?jì)?,而未?lái)REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)的出臺將解決商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)流通性較差、投資回收期較長(cháng)等問(wèn)題。 
   
  “城市綜合體”模式最看好 
   
  商業(yè)地產(chǎn)主要分為純開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)+持有模式和全部持有模式。純開(kāi)發(fā)模式周轉率及增長(cháng)率均較快,但難以形成較強的長(cháng)期競爭優(yōu)勢;全部持有模式回報期較長(cháng),采用該模式的公司業(yè)績(jì)較為穩健,但增長(cháng)速度較慢;開(kāi)發(fā)+持有模式既可以通過(guò)銷(xiāo)售非核心物業(yè)實(shí)現資金回籠,還可以通過(guò)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)獲得長(cháng)期穩定的投資回報。 
   
  持有型物業(yè)價(jià)值能夠增大公司的重估凈資產(chǎn),但由于租金收入短期增長(cháng)空間不大,因此像中國國貿、陸家嘴等以持有為主的公司不能獲取高溢價(jià)。A股商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)收入來(lái)源以出售為主,租金收入占比很小。德邦證券分析師黃玉梅認為,“首先受益的是以出售為主的公司,如魯商置業(yè)、世茂股份、金融街等,這些公司表現為投資資金的轉向帶動(dòng)業(yè)績(jì)加速,并且資金能夠及時(shí)回流,避免資金鏈斷裂風(fēng)險?!?nbsp;
   
  開(kāi)發(fā)+持有模式最典型的業(yè)態(tài)即“城市綜合體”,一般包括酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓和住宅幾種業(yè)態(tài),公司可以根據項目具體情況調整出售、出租和自持比例。陽(yáng)光股份副總經(jīng)理楊寧向本刊說(shuō)道:“商業(yè)、酒店式公寓、寫(xiě)字樓可以自持經(jīng)營(yíng),維持穩定的現金流;住宅可以銷(xiāo)售回籠資金緩解資金壓力。因此,城市綜合體與單一業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)項目相比具有較強的抗風(fēng)險能力?!?nbsp;
   
  代表公司如世茂股份,公司60%~70%的項目用于出售,保證資金充裕和收入增長(cháng),30%~40%的項目用于出租和自營(yíng),形成穩定的現金流,同時(shí)享受公司物業(yè)升值帶來(lái)的好處;“城市綜合體”業(yè)務(wù)占主營(yíng)業(yè)務(wù)4成的嘉凱城也對本刊透露,2011年商業(yè)地產(chǎn)項目的占比將大大提升,其中具有代表性的蘇綸場(chǎng)和東方紅街項目將分別竣工5萬(wàn)平米和6萬(wàn)平米左右。 
   
  面對如此有前景的模式,自然不乏很多新進(jìn)入者的加入,如萬(wàn)通地產(chǎn)、魯商置業(yè)、中茵股份等,他們正由傳統住宅地產(chǎn)領(lǐng)域向商業(yè)地產(chǎn)邁進(jìn),開(kāi)始涉足城市綜合體。尤其是魯商置業(yè),2010年下半年頻頻出手大型的商住項目,與銀座商城和銀座股份合作解決了商業(yè)部分的運營(yíng),并且整合大股東在百貨、超市、旅游、酒店、教育等方面的資源,在二三線(xiàn)城市發(fā)展城市綜合體。

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