第三產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的主要推動(dòng)

 2013年第四季度寫字樓市場(chǎng)凈吸納量下降到2,100平方。2013年整年的凈吸納量約49,000平方米，高于2012年的42,500平方米。大部分本季度的凈吸納來(lái)自于甲級(jí)寫字樓，尤其是環(huán)球金融中心。同時(shí)，全年的凈吸納主要來(lái)自乙級(jí)寫字樓，約占73%。全年的旺盛需求推動(dòng)甲級(jí)寫字樓的空置率相對(duì)于上一年下降了4個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)使得乙級(jí)寫字樓的空置率在大量新增的條件下保持平穩(wěn)。
　　2013年第四季度的需求狀況和全年大體相似：本地金融和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)是主要的需求來(lái)源。天津政府著重發(fā)展服務(wù)業(yè)的發(fā)展是這些企業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)力?！『芜~可，仲量聯(lián)行天津辦公室董事總經(jīng)理指出，“政府希望第三產(chǎn)業(yè)可以超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)成為2013年GDP的主要驅(qū)動(dòng)力，我們將此視為寫字樓市場(chǎng)的推動(dòng)力：第三產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的主要推動(dòng)?！?br/>　 2013年僅有一個(gè)項(xiàng)目入市——海河沿線板塊的金谷大廈，這棟新寫字樓為乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)增加了將近71,000平方米供應(yīng)。甲級(jí)寫字樓無(wú)新增供應(yīng)，這使得甲級(jí)寫字樓存量穩(wěn)定在307,951平方米(建筑面積)。乙級(jí)寫字樓在全年總存量將近850,000平方米。雖然2013年是一個(gè)供應(yīng)增長(zhǎng)得到限制的年份，但是我們預(yù)計(jì)2014年市場(chǎng)將發(fā)生相反的情況-16個(gè)乙級(jí)寫字樓和1個(gè)甲級(jí)寫字樓的入市將改變這個(gè)城市的面貌，同時(shí)提供更多優(yōu)質(zhì)的寫字樓租賃面積給本地和國(guó)際企業(yè)。呂蔚然，仲量聯(lián)行天津辦公室商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)，指出，“大量的新增供應(yīng)將會(huì)使得天津變?yōu)樽鈶羰袌?chǎng)，業(yè)主方將需要采用更多元化的策略來(lái)保留和吸引租戶?！?br/>　　甲乙級(jí)寫字樓的租金環(huán)比沒(méi)有發(fā)生較大變化，甲級(jí)寫字樓全年租金上漲1%達(dá)到5.0元每平米每天，乙級(jí)寫字樓租金全年上漲1.5%達(dá)到3.9元每平米每天。2013年預(yù)計(jì)將成為租金樂(lè)觀上漲的最后一年，未來(lái)的供應(yīng)壓力預(yù)計(jì)將使得租金下降。
　　工業(yè)物流—新增供應(yīng)提升了整體倉(cāng)儲(chǔ)質(zhì)量
　　兩個(gè)新倉(cāng)庫(kù)在2013年第四季度完工，使得整體存量上漲到120,000平方米。2013年全年有5個(gè)倉(cāng)庫(kù)完工，兩個(gè)位于現(xiàn)有傳統(tǒng)物流工業(yè)區(qū)：濱海新區(qū)和北辰區(qū)。另外3個(gè)位于武清區(qū)，受惠于其與天津市中心和北京的距離，武清區(qū)慢慢成為重要的物流板塊。Jason Wang，仲量聯(lián)行天津辦公室工業(yè)物流部總監(jiān)指出，“倉(cāng)庫(kù)租戶尋找的是那些區(qū)位可以同時(shí)服務(wù)北京和天津的項(xiàng)目，尤其是目前北京減少對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)的條件下。在天津北部的一些區(qū)域，開發(fā)商正在著手建設(shè)新的倉(cāng)庫(kù)以為他們的客戶為區(qū)域內(nèi)其他城市提供服務(wù)。在未來(lái)的幾年里，武清區(qū)，和其他一些正在崛起的物流中心，會(huì)成為新增供應(yīng)的主要集聚地?！?br/>　　租賃需求在2013年第四季度持續(xù)活躍。但是，需求無(wú)法和新增供應(yīng)保持一致，使得整體空置率從上季度的18.8%上漲到本季度的22.9%。2013年，盡管電子商務(wù)和商業(yè)公司由于北京的高入住率而轉(zhuǎn)向天津，整體市場(chǎng)的凈吸納量表現(xiàn)的依然相對(duì)遲緩，與前三年相比大幅度下降。需求受限的主要原因是2013年制造業(yè)和重工業(yè)的發(fā)展存在較大不確定性，而這些行業(yè)是天津市場(chǎng)的主要的推動(dòng)力。
　　整體毛租金仍然保持在人民幣1元每平米每天。租金增長(zhǎng)緩慢的原因是需求放緩和新增供應(yīng)增加。同時(shí)，更多的供應(yīng)將出現(xiàn)在城市的新興工業(yè)物流區(qū)，這些供應(yīng)將有更低的租金，這些都是阻礙租金增長(zhǎng)的下行壓力。
　　7個(gè)或者更多的項(xiàng)目將在2014年入市。新一輪的新增供應(yīng)將持續(xù)對(duì)于租金增長(zhǎng)施加壓力。同時(shí)，未來(lái)幾年的新增供應(yīng)將持續(xù)給予租金一定的壓力；同時(shí)，未來(lái)幾年的強(qiáng)需求也將使得租金保持樂(lè)觀水平。
　　商業(yè)-傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的項(xiàng)目持續(xù)定位調(diào)整
　　兩個(gè)購(gòu)物中心在2013年第四季度完工，使得2013年的新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目變?yōu)?個(gè)。其中燕莎奧特萊斯本季度開業(yè)，該項(xiàng)目是由在北京有成功奧特萊斯運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商操盤，項(xiàng)目位于城市新興發(fā)展的空港區(qū)域。另外一個(gè)購(gòu)物中心為位于河?xùn)|區(qū)的遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)，該項(xiàng)目接駁2號(hào)線同時(shí)定位為服務(wù)周邊社區(qū)。這兩個(gè)新項(xiàng)目為市場(chǎng)存量增加188,000平方米。同時(shí)2013年有將近382,000平