2013年第四季度寫字樓市場凈吸納量下降到2,100平方。2013年整年的凈吸納量約49,000平方米,高于2012年的42,500平方米。大部分本季度的凈吸納來自于甲級寫字樓,尤其是環(huán)球金融中心。同時,全年的凈吸納主要來自乙級寫字樓,約占73%。全年的旺盛需求推動甲級寫字樓的空置率相對于上一年下降了4個百分點,同時使得乙級寫字樓的空置率在大量新增的條件下保持平穩(wěn)。
2013年第四季度的需求狀況和全年大體相似:本地金融和專業(yè)服務類企業(yè)是主要的需求來源。天津政府著重發(fā)展服務業(yè)的發(fā)展是這些企業(yè)發(fā)展的主要推動力?!『芜~可,仲量聯(lián)行天津辦公室董事總經(jīng)理指出,“政府希望第三產(chǎn)業(yè)可以超過第二產(chǎn)業(yè)成為2013年GDP的主要驅(qū)動力,我們將此視為寫字樓市場的推動力:第三產(chǎn)業(yè)是推動寫字樓市場發(fā)展的主要推動。”
2013年僅有一個項目入市——海河沿線板塊的金谷大廈,這棟新寫字樓為乙級寫字樓市場增加了將近71,000平方米供應。甲級寫字樓無新增供應,這使得甲級寫字樓存量穩(wěn)定在307,951平方米(建筑面積)。乙級寫字樓在全年總存量將近850,000平方米。雖然2013年是一個供應增長得到限制的年份,但是我們預計2014年市場將發(fā)生相反的情況-16個乙級寫字樓和1個甲級寫字樓的入市將改變這個城市的面貌,同時提供更多優(yōu)質(zhì)的寫字樓租賃面積給本地和國際企業(yè)。呂蔚然,仲量聯(lián)行天津辦公室商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān),指出,“大量的新增供應將會使得天津變?yōu)樽鈶羰袌?,業(yè)主方將需要采用更多元化的策略來保留和吸引租戶?!?br/> 甲乙級寫字樓的租金環(huán)比沒有發(fā)生較大變化,甲級寫字樓全年租金上漲1%達到5.0元每平米每天,乙級寫字樓租金全年上漲1.5%達到3.9元每平米每天。2013年預計將成為租金樂觀上漲的最后一年,未來的供應壓力預計將使得租金下降。
工業(yè)物流—新增供應提升了整體倉儲質(zhì)量
兩個新倉庫在2013年第四季度完工,使得整體存量上漲到120,000平方米。2013年全年有5個倉庫完工,兩個位于現(xiàn)有傳統(tǒng)物流工業(yè)區(qū):濱海新區(qū)和北辰區(qū)。另外3個位于武清區(qū),受惠于其與天津市中心和北京的距離,武清區(qū)慢慢成為重要的物流板塊。Jason Wang,仲量聯(lián)行天津辦公室工業(yè)物流部總監(jiān)指出,“倉庫租戶尋找的是那些區(qū)位可以同時服務北京和天津的項目,尤其是目前北京減少對于倉儲用地供應的條件下。在天津北部的一些區(qū)域,開發(fā)商正在著手建設新的倉庫以為他們的客戶為區(qū)域內(nèi)其他城市提供服務。在未來的幾年里,武清區(qū),和其他一些正在崛起的物流中心,會成為新增供應的主要集聚地?!?br/> 租賃需求在2013年第四季度持續(xù)活躍。但是,需求無法和新增供應保持一致,使得整體空置率從上季度的18.8%上漲到本季度的22.9%。2013年,盡管電子商務和商業(yè)公司由于北京的高入住率而轉(zhuǎn)向天津,整體市場的凈吸納量表現(xiàn)的依然相對遲緩,與前三年相比大幅度下降。需求受限的主要原因是2013年制造業(yè)和重工業(yè)的發(fā)展存在較大不確定性,而這些行業(yè)是天津市場的主要的推動力。
整體毛租金仍然保持在人民幣1元每平米每天。租金增長緩慢的原因是需求放緩和新增供應增加。同時,更多的供應將出現(xiàn)在城市的新興工業(yè)物流區(qū),這些供應將有更低的租金,這些都是阻礙租金增長的下行壓力。
7個或者更多的項目將在2014年入市。新一輪的新增供應將持續(xù)對于租金增長施加壓力。同時,未來幾年的新增供應將持續(xù)給予租金一定的壓力;同時,未來幾年的強需求也將使得租金保持樂觀水平。
商業(yè)-傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的項目持續(xù)定位調(diào)整
兩個購物中心在2013年第四季度完工,使得2013年的新開業(yè)商業(yè)項目變?yōu)?個。其中燕莎奧特萊斯本季度開業(yè),該項目是由在北京有成功奧特萊斯運營經(jīng)驗的開發(fā)商操盤,項目位于城市新興發(fā)展的空港區(qū)域。另外一個購物中心為位于河東區(qū)的遠洋未來廣場,該項目接駁2號線同時定位為服務周邊社區(qū)。這兩個新項目為市場存量增加188,000平方米。同時2013年有將近382,000平