第三產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的主要推動(dòng)

作者: zhushican 日期: 今天更新 人氣: - 評論: 0

 2013年第四季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量下降到2,100平方。2013年整年的凈吸納量約49,000平方米,高于2012年的42,500平方米。大部分本季度的凈吸納來(lái)自于甲級寫(xiě)字樓,尤其是環(huán)球金融中心。同時(shí),全年的凈吸納主要來(lái)自乙級寫(xiě)字樓,約占73%。全年的旺盛需求推動(dòng)甲級寫(xiě)字樓的空置率相對于上一年下降了4個(gè)百分點(diǎn),同時(shí)使得乙級寫(xiě)字樓的空置率在大量新增的條件下保持平穩。
  2013年第四季度的需求狀況和全年大體相似:本地金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)企業(yè)是主要的需求來(lái)源。天津政府著(zhù)重發(fā)展服務(wù)業(yè)的發(fā)展是這些企業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)力?!『芜~可,仲量聯(lián)行天津辦公室董事總經(jīng)理指出,“政府希望第三產(chǎn)業(yè)可以超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)成為2013年GDP的主要驅動(dòng)力,我們將此視為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的推動(dòng)力:第三產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的主要推動(dòng)?!?br/>  2013年僅有一個(gè)項目入市——海河沿線(xiàn)板塊的金谷大廈,這棟新寫(xiě)字樓為乙級寫(xiě)字樓市場(chǎng)增加了將近71,000平方米供應。甲級寫(xiě)字樓無(wú)新增供應,這使得甲級寫(xiě)字樓存量穩定在307,951平方米(建筑面積)。乙級寫(xiě)字樓在全年總存量將近850,000平方米。雖然2013年是一個(gè)供應增長(cháng)得到限制的年份,但是我們預計2014年市場(chǎng)將發(fā)生相反的情況-16個(gè)乙級寫(xiě)字樓和1個(gè)甲級寫(xiě)字樓的入市將改變這個(gè)城市的面貌,同時(shí)提供更多優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓租賃面積給本地和國際企業(yè)。呂蔚然,仲量聯(lián)行天津辦公室商業(yè)地產(chǎn)部總監,指出,“大量的新增供應將會(huì )使得天津變?yōu)樽鈶?hù)市場(chǎng),業(yè)主方將需要采用更多元化的策略來(lái)保留和吸引租戶(hù)?!?br/>  甲乙級寫(xiě)字樓的租金環(huán)比沒(méi)有發(fā)生較大變化,甲級寫(xiě)字樓全年租金上漲1%達到5.0元每平米每天,乙級寫(xiě)字樓租金全年上漲1.5%達到3.9元每平米每天。2013年預計將成為租金樂(lè )觀(guān)上漲的最后一年,未來(lái)的供應壓力預計將使得租金下降。
  工業(yè)物流—新增供應提升了整體倉儲質(zhì)量
  兩個(gè)新倉庫在2013年第四季度完工,使得整體存量上漲到120,000平方米。2013年全年有5個(gè)倉庫完工,兩個(gè)位于現有傳統物流工業(yè)區:濱海新區和北辰區。另外3個(gè)位于武清區,受惠于其與天津市中心和北京的距離,武清區慢慢成為重要的物流板塊。Jason Wang,仲量聯(lián)行天津辦公室工業(yè)物流部總監指出,“倉庫租戶(hù)尋找的是那些區位可以同時(shí)服務(wù)北京和天津的項目,尤其是目前北京減少對于倉儲用地供應的條件下。在天津北部的一些區域,開(kāi)發(fā)商正在著(zhù)手建設新的倉庫以為他們的客戶(hù)為區域內其他城市提供服務(wù)。在未來(lái)的幾年里,武清區,和其他一些正在崛起的物流中心,會(huì )成為新增供應的主要集聚地?!?br/>  租賃需求在2013年第四季度持續活躍。但是,需求無(wú)法和新增供應保持一致,使得整體空置率從上季度的18.8%上漲到本季度的22.9%。2013年,盡管電子商務(wù)和商業(yè)公司由于北京的高入住率而轉向天津,整體市場(chǎng)的凈吸納量表現的依然相對遲緩,與前三年相比大幅度下降。需求受限的主要原因是2013年制造業(yè)和重工業(yè)的發(fā)展存在較大不確定性,而這些行業(yè)是天津市場(chǎng)的主要的推動(dòng)力。
  整體毛租金仍然保持在人民幣1元每平米每天。租金增長(cháng)緩慢的原因是需求放緩和新增供應增加。同時(shí),更多的供應將出現在城市的新興工業(yè)物流區,這些供應將有更低的租金,這些都是阻礙租金增長(cháng)的下行壓力。
  7個(gè)或者更多的項目將在2014年入市。新一輪的新增供應將持續對于租金增長(cháng)施加壓力。同時(shí),未來(lái)幾年的新增供應將持續給予租金一定的壓力;同時(shí),未來(lái)幾年的強需求也將使得租金保持樂(lè )觀(guān)水平。
  商業(yè)-傳統商業(yè)區的項目持續定位調整
  兩個(gè)購物中心在2013年第四季度完工,使得2013年的新開(kāi)業(yè)商業(yè)項目變?yōu)?個(gè)。其中燕莎奧特萊斯本季度開(kāi)業(yè),該項目是由在北京有成功奧特萊斯運營(yíng)經(jīng)驗的開(kāi)發(fā)商操盤(pán),項目位于城市新興發(fā)展的空港區域。另外一個(gè)購物中心為位于河東區的遠洋未來(lái)廣場(chǎng),該項目接駁2號線(xiàn)同時(shí)定位為服務(wù)周邊社區。這兩個(gè)新項目為市場(chǎng)存量增加188,000平方米。同時(shí)2013年有將近382,000平

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