一線城市仍是寫字樓市場(chǎng)投資熱點(diǎn)

  世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《MarketScore：中國(guó)物業(yè)投資指南之辦公樓篇》。報(bào)告指出，得益于快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體日益凸顯的重要地位，中國(guó)已逐漸成為全球房地產(chǎn)投資者在亞洲的主要投資目標(biāo)。雖然投資者們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直興趣濃厚，但投資者（尤其是境外投資者）在制定相應(yīng)的投資策略和執(zhí)行收購時(shí)卻通常會(huì)面臨多重困難。中國(guó)區(qū)域間較大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展差異無疑給地產(chǎn)投資者們帶來巨大挑戰(zhàn)。
　　 為幫助投資者理清錯(cuò)綜復(fù)雜的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并為投資者發(fā)掘最具投資潛力的城市及物業(yè)類別，世邦魏理仕從投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益的角度出發(fā)，以各類物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)因素為主要變量，建立了MarketScore投資分析模型，并對(duì)中國(guó)15個(gè)主要城市的寫字樓市場(chǎng)、零售物業(yè)市場(chǎng)及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了分析與評(píng)分。
　　作為世邦魏理仕MarketScore系列報(bào)告的第一部分，本期將重點(diǎn)關(guān)注寫字樓市場(chǎng)。零售物業(yè)和工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的分析報(bào)告將會(huì)在2014年陸續(xù)推出。
　　通過MarketScore模型對(duì)中國(guó)15個(gè)主要城市寫字樓市場(chǎng)的分析顯示，一線城市仍是投資熱點(diǎn)，其中北京與上海在MarketScore模型的排名中分列第一、二位。一線城市的突出表現(xiàn)主要得益于其寫字樓市場(chǎng)相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)和比較穩(wěn)定的預(yù)期投資回報(bào)，以及良好的市場(chǎng)基本面。然而大多數(shù)一線城市面臨的主要挑戰(zhàn)是投資回報(bào)率偏低。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，四個(gè)一線城市寫字樓市場(chǎng)的凈回報(bào)率目前只在4%至5%之間。
　　二線城市在MarketScore模型中整體評(píng)分落后于一線城市。這很大程度上是由于二線城市寫字樓市場(chǎng)空置率普遍較高，而且未來新增供應(yīng)充沛，而市場(chǎng)需求的成長(zhǎng)與供應(yīng)明顯脫節(jié)。但是二線城市所面臨的挑戰(zhàn)并不意味著投資者應(yīng)該完全放棄這些市場(chǎng)。相反，由于二線城市市場(chǎng)起點(diǎn)較低，其增長(zhǎng)前景更加廣闊，并可能為投資者帶來更好的投資收益。在二線城市中，武漢表現(xiàn)最為突出，這在根本上得益于武漢獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和在中央政府“中部崛起”政策支持下的經(jīng)濟(jì)騰飛。而一些備受關(guān)注的二線城市卻在MarketScore投資分析模型中得分偏低，例如重慶和天津。
　　北京寫字樓市場(chǎng)在MarketScore排名中居于首位，這主要得益于其良好的市場(chǎng)基本面，以及在歷史租金增長(zhǎng)水平、空置率及未來新增供應(yīng)等主要指標(biāo)項(xiàng)上表現(xiàn)極為突出。但北京寫字樓市場(chǎng)過去幾年租金飛漲的局面也引起了外界對(duì)其市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的擔(dān)憂。北京兩個(gè)主要寫字樓商圈——金融街[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]（行情，問診）與CBD——在世邦魏理仕《全球優(yōu)質(zhì)辦公樓租用成本調(diào)查報(bào)告》排名中位列第三、四位。然而作為中國(guó)的政治中心以及大部分行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的所在地，大多數(shù)國(guó)有企業(yè)和部分跨國(guó)公司仍將選擇北京作為其在中國(guó)或者華北地區(qū)的總部。展望未來，北京寫字樓市場(chǎng)需求平穩(wěn)但供應(yīng)緊張的局面在未來兩年內(nèi)將不會(huì)有根本性的改變。
　　上海寫字樓市場(chǎng)在MarketScore排名中位居第二。得益于其在市場(chǎng)流動(dòng)性和年均凈吸納量等指標(biāo)項(xiàng)上的突出表現(xiàn)，上海在投資風(fēng)險(xiǎn)方面綜合得分最高。作為中國(guó)的金融中心，上海已經(jīng)吸引了491家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐。最近在上海浦東成立的全國(guó)首個(gè)自由貿(mào)易區(qū)無疑會(huì)吸引更多跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大型企業(yè)落戶上海。上海寫字樓市場(chǎng)的主要挑戰(zhàn)來自于未來兩年內(nèi)旺盛的新增供應(yīng)，同時(shí)上海寫字樓市場(chǎng)4%到5%的投資回報(bào)率較其它國(guó)際大都市也相對(duì)偏低。
　　武漢寫字樓市場(chǎng)在MarketScore排名中位列第三。在過去十年中，武漢寫字樓租金年復(fù)合增長(zhǎng)率高居15個(gè)城市之首。隨著全國(guó)高鐵網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)發(fā)展，武漢已經(jīng)成為連接中國(guó)東西、南北的重要交通樞紐，區(qū)位重要性日益彰顯。隨著近幾年城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，武漢將會(huì)吸引越來越多的國(guó)內(nèi)外企業(yè)入駐。武漢市場(chǎng)最大的挑戰(zhàn)來自于未來充沛的新增供應(yīng)。未來幾年的供給高峰無疑將會(huì)使武漢市場(chǎng)寫字樓租金增長(zhǎng)放緩，但這些甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)對(duì)提高武漢寫字樓市場(chǎng)的整體品質(zhì)有著積極長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。