限競房開(kāi)始涌現

作者: zhushican 日期: 今天更新 人氣: - 評論: 0

新年以后,“限競房”的字眼又開(kāi)始頻繁出現了,各大開(kāi)發(fā)商在去年重金購地后,今年紛紛造勢,即將陸續推出限價(jià)房產(chǎn)品?!澳睦锏南薷偡靠梢再I(mǎi)?不會(huì )吃虧還能順便保值”就成了大家茶余飯后聊的最多的話(huà)題。

說(shuō)到“限競房”,有必要解釋一下。所謂的“限競房”就是以“限房?jì)r(jià),競地價(jià)”的土地出讓方式產(chǎn)生的,去年開(kāi)始,所有的住宅類(lèi)用地全部采取了這種“限房?jì)r(jià),競地價(jià)”的方式,也就是說(shuō)這批新房的最高售價(jià)和銷(xiāo)售均價(jià)都是明確規定好的。這種做法既避免了市場(chǎng)因為土地熱而出現恐慌,穩定了預期,也同時(shí)為購房人提供了淘到好房子的機會(huì )。那么現在限競房要來(lái)了,是出手的機會(huì )了嗎?《廣廈時(shí)代》帶著(zhù)這樣的疑問(wèn),探訪(fǎng)了多個(gè)正在全力蓄客的“限競房”項目。

限競房開(kāi)始涌現

上周開(kāi)始,多個(gè)限競房項目開(kāi)始在樓市制造聲音,有的確定了案名,有的開(kāi)放了售樓處和樣板間,有的則積極開(kāi)始了蓄客。

北京青年報記者了解到,截至目前北京限競房供應已超過(guò)50塊,其中,多個(gè)去年出讓的地塊都開(kāi)始了入市前的準備,像遠洋金融街頤景春秋、中國鐵建理想家、保利首開(kāi)熙悅林語(yǔ)、首創(chuàng )禧瑞天著(zhù)、萬(wàn)和斐麗、金樾和著(zhù)、旭輝城、萬(wàn)科七橡墅、翡翠書(shū)院等。這些限競房項目主要分布在朝陽(yáng)區、豐臺區、海淀區、大興區、昌平區等。全部是限制了均價(jià)和最高售價(jià)的住宅項目。

來(lái)自北京中原地產(chǎn)的數據顯示,從總面積看,北京限競房面積合計超過(guò)450萬(wàn)平房米,大約能提供5萬(wàn)套左右的住宅。并且這部分住宅全面限制價(jià)格,所以按照單價(jià)平均5萬(wàn)計算,大約貨值高達3700億。

業(yè)內人士預計,限競房中,位置處于五環(huán)內的最有價(jià)值,并且,由于去年開(kāi)始新房土地供應全部是限競房,預計未來(lái)至少2年內,限價(jià)競地價(jià)的商品房都將是北京樓市的成交熱點(diǎn)。

限競房?jì)r(jià)格普遍低于二手次新房

限競房即將開(kāi)閘大量入市,給購房人提供了一種全新的買(mǎi)房模式。以往開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)對于售價(jià)諱莫如深,即便買(mǎi)房人再三逼問(wèn),也只能說(shuō)出大概的數字,大部分購房人都要等到開(kāi)盤(pán)搖號前才能真正獲悉售價(jià),也許還沒(méi)來(lái)得及想清楚,就要被迫選房了。而開(kāi)發(fā)商呢?則可以早早通過(guò)蓄客就摸清了購房人對于價(jià)格的接受范圍,以便最后敲定售價(jià)。 正是這樣的信息不對稱(chēng),經(jīng)常造成市場(chǎng)對于價(jià)格將上漲的恐慌情緒。

但現在,限競房很好地打消了這種信息不對稱(chēng)。因為這類(lèi)新房在土地出讓時(shí),開(kāi)發(fā)商就算好了成本價(jià)格;而購房人也明確了解了未來(lái)可能的售價(jià),甚至可以直接與周邊二手房?jì)r(jià)格相比,以衡量新房是否更具有性?xún)r(jià)比。令很多人欣喜的是,限競房的價(jià)格普遍低于周邊二手次新房的價(jià)格。

熙悅林語(yǔ)是保利即將推出的限競房項目,位于大興區舊宮鎮南五環(huán)附近,臨近南海子公園和建設中的地鐵8號線(xiàn)德茂站。在上周,該項目開(kāi)放了臨時(shí)售樓處和樣板間,銷(xiāo)售人員向北青報記者表示,首期可能在今年上半年入市,將推出60套138平方米的洋房,在小戶(hù)型為主的限競房中屬于稀缺戶(hù)型,價(jià)格也在土地出讓時(shí)就已經(jīng)明確限定,均價(jià)52315元/平方米。

銷(xiāo)售人員表示,熙悅林語(yǔ)138平方米的三居室是精裝修的全明三居,雙臥室和客廳、陽(yáng)臺均朝南,衛生間與廚房均有明窗,按照限制的均價(jià)52315元/平方米計算,單套價(jià)格大約為720萬(wàn)元左右。

這個(gè)價(jià)格在區域內算不算高呢?北青報記者走訪(fǎng)了項目周邊的二手房門(mén)店發(fā)現,舊宮區域內,次新的代表性小區是萬(wàn)科、住總金第聯(lián)合開(kāi)發(fā)的朗潤園項目,該項目2012年開(kāi)盤(pán),2014年交房,同樣有雙臥朝南的全明三居室,戶(hù)型、面積都與熙悅林語(yǔ)類(lèi)似。但價(jià)格上卻高出不少。根據鏈家門(mén)店經(jīng)紀人介紹,朗潤園的成交均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右,去年底成交的一套135平方米三居室,總價(jià)為820萬(wàn)元,目前還有類(lèi)似戶(hù)型的在售房源,掛牌價(jià)更是達到了895萬(wàn)元,單價(jià)近6.6萬(wàn)元/平方米。

不難看出,限競房的售價(jià)相比二手次新房出現了明顯的倒掛,總價(jià)差額甚至達到了百萬(wàn)元。

這樣的一二手價(jià)格倒掛將愈加普遍。金茂、世茂、國瑞聯(lián)合體在去年7月拿下了右安門(mén)西鐵營(yíng)地塊,在上周也正式公布了案名佑安府,開(kāi)始了蓄客,該項目作為三環(huán)內住宅,同樣是限競房地塊,限制均價(jià)79459元/平方米,而臨近的昆侖域、中國璽這兩個(gè)去年入市的新盤(pán),價(jià)格都在9萬(wàn)元/平方米左右。周邊2008年建成的悅景軒均價(jià)也達到78665元/平方米。

可以發(fā)現,僅從價(jià)格上看,多數限競房相對于次新盤(pán)和二手房的價(jià)格來(lái)說(shuō),都具有明顯的優(yōu)勢。這樣的房子買(mǎi)了不就是撿便宜嗎?

交房要等三年 投資擋在門(mén)外

其實(shí)不然,限競房的價(jià)格雖然具有一定優(yōu)勢,但對于想方設法準備投資一套的人來(lái)說(shuō),限競房并不一定就是穩賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。

為什么這么說(shuō)呢?首先,根據北青報記者的探盤(pán)了解,交付時(shí)間是限競房投資的一大障礙。

熙悅林語(yǔ)的銷(xiāo)售人員向記者透露,雖然項目是精裝修交房,但交房時(shí)間要到2021年,與一般商品房一年左右、最多兩年的交付時(shí)間相比,又多出了整整一年。

北青報記者探訪(fǎng)后發(fā)現,2021年交房也成了今年將要入市的限競房標配,不僅是熙悅林語(yǔ),包括孫河總價(jià)630萬(wàn)/套的龍湖瑞悅府、遠洋萬(wàn)和斐麗、中海瀛海府等,全部需要等待3年交房,而由于信貸的收緊,首付的提高,就意味著(zhù)買(mǎi)房人不但要承擔資金成本,也要承擔時(shí)間成本。

一位開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負責人對北青報記者表示,限競房地塊對于開(kāi)發(fā)商現金流也是考驗,由于限制了售價(jià),溢價(jià)空間被鎖死,不得不通過(guò)先回款,再延長(cháng)建設周期這樣的思路開(kāi)發(fā)。

整整3年的等待周期加上更高比例的首付,讓具備價(jià)格優(yōu)勢的限競房吸引了更多的剛需或者以舊換新的改善型購房人,對于投資客來(lái)說(shuō),時(shí)間和資金成本的大幅提高,也意味著(zhù)風(fēng)險的劇增,另外,由于一些限競房地塊在出讓時(shí)規定了5年后才能買(mǎi)賣(mài),更加制約了投資需求的變現,使得投資限競房并不一定會(huì )是一件劃算的買(mǎi)賣(mài)。

除此之外,便宜的限競房大多處于不太成熟的位置,配套起來(lái)需要時(shí)間。以熙悅林語(yǔ)為例,周邊的地鐵尚在建設中,而同區位的朗潤園緊挨著(zhù)地鐵舊宮站。還有孫河的瑞悅府,總價(jià)雖然只有630萬(wàn),是區域最低的總價(jià),但周邊的交通以及規劃的濕地公園都還在建設完善中,對于自住需求來(lái)說(shuō),可以等待區域成熟,但對于需要隨時(shí)變現的投資需求來(lái)說(shuō),同樣充滿(mǎn)了不確定性。

 

對此,業(yè)內人士認為,雖然限競房有價(jià)格優(yōu)勢,甚至區位優(yōu)勢,但在實(shí)際上,仍是在盡量保護自住需求:高首付、低杠桿、長(cháng)周期都使得投資需求很難在限競房里分一杯羹,實(shí)際上需要支出的資金成本、時(shí)間成本會(huì )將不少投資需求擋在門(mén)外。

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