浦東新區(qū)寫字樓高庫面臨壓力

  盡管2013年年底突擊樓市的系列政策讓住宅市場的高速運轉(zhuǎn)得以暫緩，但寫字樓市場卻在住宅市場的冷清收官中異軍突起。12月單月就以39萬平方米的成交面積實現(xiàn)翹尾收官，創(chuàng)造了2010年以來的單月成交最高峰。供應(yīng)也以56萬平方米的體量刷新了2010年以來的市場紀(jì)錄。
　　事實上，自2013年下半年開始，寫字樓市場就已經(jīng)開始了穩(wěn)步上升的節(jié)奏。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)，下半年市場成交量一直保持在單月20萬平方米以上的水平運行，月均成交量達27萬平方米，比上半年漲幅高達66%，與去年同期相比，也增長近53%。
　　而市場成交火熱的預(yù)期也造成開發(fā)商推盤力度的加大。數(shù)據(jù)顯示，下半年月均供應(yīng)34萬平方米，比上半年增長63%，同比去年這一數(shù)值翻了一番。
　　 分析2013年商業(yè)項目市場火熱原因，21世紀(jì)不動產(chǎn)市場研究部分析師羅寅申指出，“受住宅市場趨旺影響，投資者看好不受限購影響的商業(yè)地產(chǎn)，因而入市意愿加強。此外，盡管面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟增速放緩，但老牌的商務(wù)區(qū)和新興的自貿(mào)區(qū)還是為市場需求提供了強大的支撐力量。”
　　值得注意的是，自貿(mào)區(qū)的成立對于2013年商業(yè)地產(chǎn)項目的貢獻確實不容小覷。
　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)方面統(tǒng)計，從供應(yīng)量來看，2013年浦東新區(qū)以12%的供應(yīng)量位列區(qū)域前三，成交達到16.4萬平方米，相較去年漲幅達到62%。而其中與自貿(mào)區(qū)緊密相關(guān)的外高橋板塊供應(yīng)和成交面積分別為1.9萬平方米和1.2萬平方米，分別為去年的14.4倍和5.6倍。
　　世邦魏理仕方面亦表示，自貿(mào)區(qū)獲批后，寫字樓是各類物業(yè)市場中反應(yīng)最強烈的。短期內(nèi)，企業(yè)就搶注自貿(mào)區(qū)，帶來寫字樓租金和價格的上漲；而長期，自貿(mào)區(qū)因制度改革利好，區(qū)內(nèi)寫字樓在數(shù)量和質(zhì)量都將都或?qū)⒚媾R需求增長和升級的倒逼。
　　而除了自貿(mào)區(qū)政策的福利，羅寅申還提出軌交對于板塊的影響，“年底12號線的開通，外高橋板塊交通狀況得到明顯改善，這也很好地提升了該板塊的物業(yè)價值?！?br/>　　12月寫字樓成交量出現(xiàn)翹尾的同時，成交均價亦以29363元/平方米，環(huán)比26.10%的漲幅實現(xiàn)翹尾收官。與年初相比，累計漲幅高達59%。
　　分析年底樓市淡季成交不淡的原因，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，原因主要有二，一方面開發(fā)商出于搶占市場的考慮，紛紛在年前投放大項目；另一方面積極推盤也是刺激交易的一個有效推力，開發(fā)商希望通過推盤來迅速吸收投資資金。
　　“日后寫字樓市場的激烈程度勢必會上升，由高供應(yīng)引起的高庫存能否被市場消化將是開發(fā)商未來面臨的一個重要難題?！?br/>　　羅寅申亦指出，“今后幾年，世博、濱江、虹橋、前灘板塊商辦物業(yè)將陸續(xù)入市，上海寫字樓市場將會出現(xiàn)一個較長周期的大規(guī)模供應(yīng)。但實體經(jīng)濟增長預(yù)期式微，供求關(guān)系似乎不太容易達成理想狀態(tài)，去化壓力進一步加大?！?/p>