上海寫字樓開發(fā)商的“避震措施”

為了應對上海寫字樓市場日趨激烈的競爭，一些地產發(fā)展商正在采取自我保護的“避震措施”——通過放緩工程建設速度，推遲項目的入市時間。
　　據地產服務機構萊坊近期對入駐上海虹橋商務區(qū)的開發(fā)商所做的調研，部分位于虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期的商業(yè)項目最終竣工時間將比原定計劃推遲10~24個月。
　　一家于上述區(qū)域內進行開發(fā)的地產商在接受記者采訪時部分證實了這一說法，其開發(fā)的項目最初計劃于2015年底入市，但目前預計的開業(yè)時間已調整至2016年底或2017年初。不過另一家較早入駐該區(qū)域的發(fā)展商表示，仍會遵循原定計劃推出項目。
　　  “2016年之前，上海寫字樓供應將迎來高峰，需求卻相對疲弱，這使得一些較晚進入該區(qū)域的開發(fā)商主觀上缺乏入市的積極性。”萊坊中國區(qū)董事楊松表示。此外，地下人行通道、新地鐵線和公共換乘系統(tǒng)等一些互連公共基礎設施仍在建設之中，無法和開發(fā)商的計劃進程保持一致，也是造成延期的一部分客觀原因。
　　日趨激烈的市場競爭
　　虹橋商務區(qū)毗鄰虹橋商務樞紐，隨著浦東和浦西主要商務區(qū)域的發(fā)展成熟，上海商務區(qū)正經歷外擴的過程，虹橋商務區(qū)以其便捷的交通網絡以及靠近多個長三角制造基地的地理優(yōu)勢，無疑具備巨大的開發(fā)潛力。
　　作為上海商業(yè)地產大開發(fā)的一個縮影，虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期按計劃將在2014~2015年新增約170萬平方米辦公、商鋪和酒店面積，2015年到2020年間則將再建130萬平方米的商務面積。
　　過去數年，這里吸引了眾多知名開發(fā)商，包括萬科、瑞安、龍湖、萬通等。資料顯示，這些開發(fā)商購買土地的價格達到每畝人民幣2200萬元-2680萬元，而同期周邊外環(huán)路附近商辦用地的地價只有不到其一半，每畝僅約合人民幣1070萬元。
　　這些商業(yè)地產項目大多數超過30萬平方米的體量，每個項目的總投資達人民幣40億元~60億元，反映投資之初開發(fā)商的樂觀預期。但要將宏偉的遠景與眼前的投資回報立刻掛上鉤，開發(fā)商們卻面臨一系列挑戰(zhàn)。
　　萊坊的報告指出，由于核心區(qū)一期項目嚴格受制于政府的規(guī)劃要求，所有開發(fā)商必須達到LEED認證或中國三星可持續(xù)評級，這會將工程的總體成本平均推高8%~13%。此外，由于地理上與虹橋機場十分靠近，建筑限高在38~43米之間，容積率需在3.0左右，由于典型的寫字樓層高為3.8~4.5米，這意味著即便包括屋頂空調機組，也只能建8~9層。這大大減少了建筑設計上的靈活性和效率。
　　而虹橋商務區(qū)配套的地下人行通道、新地鐵線和公共換乘系統(tǒng)等一些互連公共基礎設施仍在建設之中，無法和開發(fā)商的計劃進程保持一致，也給工程制造了一定的困難。
　　不過，真正嚴峻的挑戰(zhàn)在于上海寫字樓市場未來幾年供應井噴的事實。
　　2014~2016年間，上海中央商務區(qū)將有164萬平方米新增供應投放市場，且次級和新興商務區(qū)還會新增249萬平方米。上海第一高樓上海中心、企業(yè)天地二期、世紀大都會、環(huán)貿廣場二座在竣工后將分別為市場增加約21萬平方米、5.9萬平方米、11萬平方米和6萬平方米的辦公空間。此外，虹橋商務區(qū)還將面臨上海自貿區(qū)在吸引租戶方面構成的威脅。
　　正是供應井噴的局面，促使一些發(fā)展商重新審視投資計劃，作出了項目推遲入市的選擇，一些開發(fā)商同時還對此前過于樂觀的租金預期進行了修正。
　　“按照入駐虹橋商務區(qū)的開發(fā)商最初的測算，每天每平方米6~8元的租金水平可以滿足他們的投資回報要求，但在目前市場壓力下，一些項目針對有潛質的租戶事實上已經通過推出優(yōu)惠變相下調了租金?！睏钏烧f。萊坊預計，虹橋商務區(qū)整體租金將穩(wěn)定在每天每平方米5.5~6元。
　　具有爭議的市場前景
　　虹橋商務區(qū)的現狀為觀察上海寫字樓市場提供了一個視角。去年以來，上海寫字樓市場開始被越來越多富有爭議的討論所包圍，雖然沒有人懷疑長遠而言它仍然充滿機遇。
　　DTZ戴德梁行華東區(qū)研究部數據顯示，2013年全年上海甲級寫字樓共有約54.8萬平方米的新增供應入市，總存量達到631.4萬平方米，第四季度整體平均租金為每天每平方米8.73 元，同比下降3.75%。
　　“中國經濟增速放緩，上海寫字樓市場已經進入到這樣一個階段——越來越多的租戶在開始考慮如何控制成本的同時，也在放緩擴租的計劃?！备呔暛h(huán)球企業(yè)租賃策略部董事司徒泰山(Michael Stacy)表示。
　　去年10月，李嘉誠整體出售東方匯經中心曾一度引發(fā)人們對于上海商業(yè)地產市場供需關系的擔憂。就虹橋商務區(qū)的前景而言，司徒泰山仍然感到樂觀。
　　“如果你是租戶，在乎的是辦公層面的需求，陸家嘴寫字樓的空置率目前不到2%，這意味如果你希望在陸家嘴辦公，可以選擇的余地很小，但虹橋商務區(qū)提供的選擇則很多?！彼就教┥秸f，“2003年的時候，所有人都在懷疑是否有人愿意搬去陸家嘴辦公，但現在顯而易見的事實是，陸家嘴已經成為空置率不足2%的金融中心。大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)要求開發(fā)商做好長期投資的打算?！?br/>　　楊松也認為，長遠來看，毗鄰虹橋交通樞紐、成熟的設施和基建優(yōu)勢將會使得虹橋商務區(qū)吸引來自汽車、第三方物流、倉儲業(yè)、服務型公司、商品貿易等各個行業(yè)的國際及國內企業(yè)。對那些希望進駐上海以及長三角地區(qū)、節(jié)省成本、有合并及升級物業(yè)需求的企業(yè)來講，這無疑是個好消息。
　　“即使虹橋商務區(qū)的項目存在一定程度的延期，我認為這也不是什么大問題?！备呔暛h(huán)球企業(yè)租賃策略部董事孫琦說，“這樣一個參與者眾多的綜合工程，需要若干年時間去完成，租戶很清楚這一點，他們也需要時間為重新選擇辦公地點作出考慮?！?/p>