寫字樓產(chǎn)品逐步向高智能化、人性化演進(jìn)

 隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展，工作場所開始變得不再那么固定。你可以在家里完成一個設(shè)計稿，輕點(diǎn)鼠標(biāo)傳送到老板電腦里；你可以把剛剛簽好的合同立刻發(fā)回遠(yuǎn)在千里之外的總部；你可以穿著睡衣對著會議電話暢談自己的新構(gòu)思……這樣發(fā)展下去，似乎辦公室越來越不重要了。再過幾年，如果大部分人都回歸家庭辦公，如今高端林立的寫字樓會不會人跡罕至，人去樓空？當(dāng)我把這個問題拋給地產(chǎn)專業(yè)人士的時候，回答是一致的：NO！
　　第一太平戴維斯董事長林木雄給我描繪了一個場景：“忙完手頭的工作，約上三五同事到樓下羽毛球館打一場比賽。酣暢淋漓后，在辦公室的公共浴室里沖一個爽爽的熱水澡，一身清爽地回到辦公桌前，開始新的工作內(nèi)容，或者直接拎包回家……這極可能是不久的將來工作場景之一。”他認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)、科技的發(fā)展，倡行低碳環(huán)保理念，寫字樓產(chǎn)品逐步向高智能化、個性化、人性化演進(jìn)。寫字樓已不單單是辦公場所，在其中注入更多的元素，打造集辦公、休閑、社交等于一體的商務(wù)綜合體。
　　 同樣，世聯(lián)董事長陳勁松也這么告訴我們：“你知道嗎？現(xiàn)在，全國正在賣的寫字樓的量是已經(jīng)入伙的寫字樓量的4倍，正在規(guī)劃中的寫字樓是正在賣的寫字樓的4倍，未來寫字樓不是如今的賣法，未來寫字樓是賣資產(chǎn)，進(jìn)入金融、準(zhǔn)金融時代。未來的寫字樓不再是比房子，比地段，服務(wù)可能更加重要?，F(xiàn)在的寫字樓是‘老板樓’，一切服務(wù)為老板，老板有自己的專用電梯，自己的寬敞辦公室，‘土豪金’的享受。將來則不是。未來的寫字樓會注重員工，員工去不去很重要?？蓡T工憑什么去？員工要騎車上班，要沖涼、換衣服，這些人性化的服務(wù)有嗎？寫字樓是投資，你要找有人辦公的寫字樓，80后、90后喜歡的寫字樓，將來任何老板都要向員工低頭，因?yàn)?0后、90后當(dāng)家了，他們更健康、愛運(yùn)動。”
　　事實(shí)上，多家地產(chǎn)評估公司的分析報告顯示，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的整體趨勢下，過去幾年積累的外資企業(yè)辦公需求得到逐步的釋放，為深圳高端寫字樓市場帶來旺盛的需求。隨著深圳打造金融中心、發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)等相關(guān)政策的出臺，金融類、總部類物業(yè)比例正逐漸上升。這一類物業(yè)比例的上升無疑把深圳寫字樓發(fā)展帶進(jìn)一個新的時代。未來，隨著多個高品質(zhì)物業(yè)的入市，寫字樓物業(yè)的硬件素質(zhì)不斷提高，后期物業(yè)管理服務(wù)也更為人性化，未來市場的競爭狀況與過去相比，將出現(xiàn)新的變化。新的變化將體現(xiàn)在過去標(biāo)榜的5A智能化配置逐漸成為甲級寫字樓的入門標(biāo)準(zhǔn)，未來寫字樓的競爭更關(guān)鍵的還在于寫字樓物業(yè)的綜合運(yùn)營水平。寫字樓市場新的競爭將細(xì)分到區(qū)位條件、硬件配置、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)、綠色辦公等領(lǐng)域。具備優(yōu)勢的寫字樓項目將最有可能成為區(qū)域市場的領(lǐng)導(dǎo)者。此外，未來的寫字樓項目必須滿足日漸提高的跨國及國內(nèi)企業(yè)辦公需求。在新的競爭領(lǐng)域當(dāng)中，要想贏得高品質(zhì)的客戶，就必須在寫字樓運(yùn)營的每一個細(xì)節(jié)上達(dá)到更專業(yè)的水平。
　　數(shù)據(jù)同樣也支持這一觀點(diǎn)。第一太平戴維斯最新的甲級寫字樓數(shù)據(jù)顯示，2013年寫字樓市場頻現(xiàn)大宗交易，加速了深圳寫字樓市場的回暖，2013年全年，深圳寫字樓大宗交易金額是2012年的6倍（注：2013年80億，2012年13億）。2014年，深圳將有7棟甲級寫字樓入伙，預(yù)計新增供應(yīng)面積約63.8萬平方米，全市甲級寫字樓的存量將被推高21.7%。其中可租賃面積約為37.8萬平方米。
　　第一太平戴維斯分析認(rèn)為，2014年，在潛在項目如期入市的情況下，租金增幅將放緩，售價上揚(yáng)趨勢趨緩，回報率保持穩(wěn)定。未來寫字樓新增供應(yīng)雖大，但其中可供出售的依然有限，預(yù)計甲級寫字樓散售價格仍有上漲潛力。