大家都知道的一個(gè)原因就是因?yàn)閷懽謽呛蜕啼佫D(zhuǎn)手稅費(fèi)太高，基本達(dá)到了售價(jià)的30%左右，一般人根本接受不起，所以，這類物業(yè)的流動(dòng)性極差，也就造成了升值極差，這是大家都知道的理由，我今天要說的這7個(gè)方面，并不是這個(gè)原因。
首先，我并不是完全否定寫字樓和商鋪的價(jià)值，我買的也有，只是，購(gòu)買商辦類物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)、難度、不確定性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，買錯(cuò)的機(jī)率大大增加，為了避免錯(cuò)誤，我們又不是沒得選擇，我的建議就很明確，不碰即可，不看即可，如果自需，就租，拿錢投買別的就是了。
比如，你買了個(gè)寫字樓，但物業(yè)水平、電梯維護(hù)、空調(diào)維護(hù)、車位租金及車位出售，這都是你不可控的，但卻和你的出租、出售息息相關(guān)。
舉個(gè)例子，鄭州高鐵站升龍廣場(chǎng)，占據(jù)的是高鐵站最好的位置，但早兩年因?yàn)槿胱魯?shù)不多，空調(diào)一直不開，讓整個(gè)寫字樓出租死循環(huán)，至今還是高鐵站空租率最低的，也是租金最低的，別忘了，這兒可是最好的位置。
比如，你買了個(gè)商鋪，但旁邊商鋪如果開成了做鋁合金門窗的，或開了個(gè)拷羊肉串的，你有什么辦法？你的店如何高端起來？你的鋪?zhàn)邮呛茈y租出去的。
再舉上面的例子，鄭州高鐵站升龍廣場(chǎng)商鋪開盤的時(shí)候，那是2013年，很多地市投資客提前一天來徹夜排隊(duì)，搶著要買，但如今因?yàn)槲飿I(yè)不行，管理不擅，不是租金多少的問題，是空租、租不出去的問題！
問題又來了，對(duì)于一些自用型老板來說，我每天要租寫字樓租商鋪啊，我也不用買嗎？是的，你就直接拿錢買住宅，平常租寫字樓和商鋪，就是了，這樣的話，你在未來可進(jìn)可退。
除了流動(dòng)性差，為什么我這么堅(jiān)決的不建議你購(gòu)買呢？我們從其它七個(gè)方面來分析。
1
為什么你在國(guó)外看不到寫字樓的開工和建設(shè)？
我在溫哥華，悉尼，墨爾本，洛杉磯，多倫多考察的時(shí)候，這些城市也有塔吊和工地，但我?guī)缀蹩床坏接性诮ǖ膶懽謽琼?xiàng)目，全是住宅。
為什么？
因?yàn)檫@些城市在10多年前，寫字樓就已經(jīng)過剩了！
這些城市的現(xiàn)在，就是我們中國(guó)城市的未來。
即使現(xiàn)在不蓋寫字樓了，再過20年，我們目前城市在建體量，一樣也是過剩的。
2
寫字樓和商鋪不是剛需，不是民生，沒有政策紅利。
不關(guān)乎民生的事情，永遠(yuǎn)都是政策的棄子。
比如契稅優(yōu)惠、增值稅優(yōu)惠、個(gè)稅優(yōu)惠。
關(guān)乎民生的住宅，一直都有優(yōu)惠和照顧，但寫字樓和商鋪從來都沒有過。
房地產(chǎn)調(diào)控了20年，從來就沒有寫字樓和商鋪的事兒！愛死愛活從不過問。
住宅漲價(jià)了，限價(jià)。
寫字樓從10萬(wàn)掉到2萬(wàn)，沒人過問，好像買的人活該似的。
住宅交房質(zhì)量差，維權(quán)。
商鋪交鋪后常年空租，維權(quán)都組織不起來，為什么？都是投資客，都忙啊，有身份啊，丟不起這人啊。
3
受經(jīng)濟(jì)周期影響太大，金融屬性大大下降。
就業(yè)環(huán)境
經(jīng)濟(jì)周期
金融周期
規(guī)劃變動(dòng)
后期物業(yè)、經(jīng)營(yíng)
以上影響租金和升值的因素，我們統(tǒng)統(tǒng)無(wú)法控制。
經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，寫字樓和商鋪率先被市場(chǎng)拋棄。
失業(yè)率增高時(shí)，經(jīng)濟(jì)就會(huì)下滑，投資型市場(chǎng)率先被打擊。
信貸收緊時(shí)，寫字樓的按揭和抵押又率先被拋棄，比如現(xiàn)在，你手上有的寫字樓想抵押，不是比例的問題，是很多銀行根本就不接，但住宅，沒有銀行不接。
政府的規(guī)劃變動(dòng)，對(duì)你已經(jīng)購(gòu)買的寫字樓和商鋪有較大影響，新區(qū)建設(shè)，CBD輪換，就業(yè)中心遷移，地鐵規(guī)劃，機(jī)場(chǎng)高鐵，交通高架，道路施工等。
4
時(shí)間節(jié)點(diǎn)也確實(shí)錯(cuò)過了。
好機(jī)會(huì)也是有的，但確實(shí)很少，很難碰。
哪里有擠壓，哪里才有機(jī)會(huì)，比如北京史上最嚴(yán)厲的商辦類調(diào)控，但，選擇難度依然很大。
站在2018年的9月份，在重點(diǎn)城市住宅全部限購(gòu)之下，投資需求兩年前就已經(jīng)擠壓到了不限購(gòu)不限貸的寫字樓和商鋪領(lǐng)域，在爆炒兩年時(shí)間之下，即使有的好機(jī)會(huì)，也早被轉(zhuǎn)而涌來的投資客抬高了房?jī)r(jià)，失去了洼地和價(jià)值，大概率下，80%以上都是坑。
比如，其實(shí)我也有買公寓。2016年8月份，住宅漲了50%，公寓還沒有動(dòng)，價(jià)格很低首付還分期，但限購(gòu)即將來，需求擠壓將至，我快速出手，至今買的公寓房?jī)r(jià)都漲了80%，比住宅還多。未來租金更優(yōu)秀，這樣的機(jī)會(huì)是可以的，但普通用戶較難把握住，關(guān)鍵是，目前也失去了時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
5
在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體中，不要去購(gòu)買長(zhǎng)線投資產(chǎn)品。
快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體中，資產(chǎn)價(jià)格的漲幅是最重要的，是應(yīng)該最先關(guān)注的。
在歐美的慢增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)體中，每年GDP是2%左右的增長(zhǎng)率，收益6%就是不錯(cuò)的收益，可以考慮長(zhǎng)持和長(zhǎng)期投資。
中國(guó)是6%以上的GDP增長(zhǎng)，M2是每年10%左右的增長(zhǎng)，社融是每年12%左右的增長(zhǎng)，這樣的增長(zhǎng)之下，長(zhǎng)期投資通常不是最好的選擇，資產(chǎn)價(jià)格的漲幅應(yīng)該是首選關(guān)注要素。
而寫字樓和商鋪，因?yàn)槎愘M(fèi)太高，無(wú)法轉(zhuǎn)讓無(wú)法套現(xiàn)，注定就是長(zhǎng)持物業(yè)，不要去碰為最好。
6
受產(chǎn)品升級(jí)換代影響太大，現(xiàn)在的寫字樓未來都是淘汰品。
目前中國(guó)的寫字樓都是單個(gè)單個(gè)分隔銷售的。
目前海外成熟的優(yōu)質(zhì)的寫字樓都是基金或公司持有。你在國(guó)外幾乎看不到個(gè)人出租的寫字樓，都是整體持有，再出租。
持有和出售型物業(yè)，其物業(yè)水平、辦公環(huán)境、辦公配套、企業(yè)入駐、企業(yè)配套之大不同。
未來的企業(yè)，更愿意去哪種寫字樓辦公？更愿意去哪些商場(chǎng)購(gòu)物？全出售型寫字樓會(huì)成為總部企業(yè)選擇嗎？全出售型商鋪會(huì)成為優(yōu)秀商業(yè)中心嗎？
肯定不會(huì)的！這些寫字樓和商業(yè)在未來一定會(huì)被邊緣化！并逐步被市場(chǎng)拋棄！
7
反正是長(zhǎng)持，吃租金，抗通脹，不妨換個(gè)思維。
反正投資寫字樓和商鋪就知道賣不掉，都是為了長(zhǎng)持吃租金，不妨換個(gè)思路，我去國(guó)外買個(gè)住宅，一樣吃租金如何？租售比并不差啊。
租售比差不多，但起碼有了更多用途，一是可以自用，二是容易變現(xiàn)轉(zhuǎn)手，三是也順便做了境外資產(chǎn)配置。
換個(gè)思維，會(huì)發(fā)現(xiàn)景色更美。
8
總結(jié)：
1、不看，不碰，不買，就不會(huì)犯錯(cuò)。
2、自用的老板，拿錢買住宅，租寫字樓或商鋪，可進(jìn)可退。
3、熊市中依然是有結(jié)構(gòu)性的住宅投資行情，比如，在目前非限購(gòu)的城市，比如在人口流入的城市，緊盯米宅，或加入米宅VIP就是捷徑。
4、不妨換個(gè)思維，吃租金嘛，去國(guó)外買個(gè)租售比相當(dāng)?shù)淖≌绾?？升值更好，轉(zhuǎn)賣更容易，杠桿更方便。